SO!APART insight Podcast #22 - Reiner Nittka

00:00:03: Hallo und herzlich willkommen zum Sohopath Inside Podcast.

00:00:13: Mein Name ist Danette Gregorius, und ich spreche an dieser Stelle mit Akteuren aus der Welt der Apartmentkonzepte – dem Segment das die Antworten der Zukunft hat, vor allem mittels der Hospitality.

00:00:25: Es geht um den Status Quormsegment, um Entwicklungen, Trends- und Zukunftsaussichten.

00:00:30: Wie geht es um Menschen, Meinungen und Fakten?

00:00:33: Aktuell hintergründig und echt.

00:00:36: Alle in Zeitlau aufgepasst.

00:00:37: Jetzt geht es los!

00:00:42: Mein heutiger Gast hat den Hotel- und Service-Departement Markt in Deutschland nicht nur begleitet, er hat ihn mitgeschrieben.

00:00:48: Rainer Nittger startete im Jahr two thousand eins mit dem Möwenpeak am Anhalter Bahnhof hier in Berlin, entwickelte unter anderem Marken wie Citadien & Capri by Fraser und baute mit Smartmans eine Marke auf die später sogar auch mit dem Soapard Award ausgezeichnet wurde.

00:01:06: Zu Corona-Zeiten klempte er sich ein Zitat von Churchill hinter den Spiegel.

00:01:11: Never Waste Good Crisis, einen Satz der ihn bis heute begleitet.

00:01:16: Mit ihm schaue ich zurück auf twenty-fünf bewegte Jahre, auf Boomphasen und Krisen und darauf welche guten Entwicklungen sich aus schwierigen Zeiten ergeben haben – und natürlich wohin die Reise geht!

00:01:29: Herzlich Willkommen Rainer Nittka.

00:01:31: Vielen Dank für die Einladung.

00:01:32: liebe Frau Gregoriums.

00:01:33: Ich freue mich auf Ihren Podcast.

00:01:36: Sehr schön!

00:01:37: Sie begleiten ja den Hotel- und Service-Departementmarkt schon seit vielen, vielen Jahren.

00:01:42: Und sie waren zwischen zwei Tausend sechzehn und zweitausend neunzehn bei der GBI einer der größten Hotelentwickler in Deutschland.

00:01:50: Was bedeutete diese Phase für den Markt?

00:01:53: Und was hat sich seitdem verändert?

00:01:57: Das war natürlich eine Marktphase, auf die wir heute alle sehr sehnsüchtig zurückblicken.

00:02:03: Wir waren in dieser Zeitspanne das ist richtig der ausgezeichnete größte Hotel Developer in Deutschland und das hat auch in dieser Phase würde ich sagen achtzig neunzig Prozent unseres Geschäftes ausgemacht.

00:02:16: Das war eine sehr schöne Zeit, weil wir da für sehr viele Hotelgruppen und sehr viele Betreiber arbeiten konnten.

00:02:23: Und wir haben sicherlich dann weiter dazu beigetragen, dass die Hotelimmobilie auch in der Qualität, in der wir gebaut haben, gerne von Investoren gekauft wurde.

00:02:34: Jetzt sind Sie hier im Jahr two-thaus-und-eins gestartet?

00:02:36: Witzig!

00:02:37: Es war mir im Vorfeld gar nicht so bewusst, dass sie auch zwei-tausend-einz wie wir ja auch dieses Jahr, fünfzehn Jahre, also insofern war es eine schöne Parallele.

00:02:46: Aber wenn wir dann einfach mal dieses Jahr so ein bisschen zurückgehen, was hat sie im Rückblick am meisten überrascht?

00:02:53: Positiv wie negativ.

00:02:56: Sie meinen bezogen jetzt auf den Start des Unternehmens.

00:02:59: Also

00:03:00: der Start des Unternehmen war eben nicht als geplanter Hotel-Developer, sondern wir hatten ein erstes Projekt auf dem Tisch liegen das sehr schöne denkmalgeschützte ehemalige Siemens Gebäude am Anhalt der Bahnhof was wir dann saniert und umgebaut haben für das Möwenpick was auch bis vor kurzem dort bestand, das wird gerade umgebaut.

00:03:23: Daraus hat sich dann aus diesem Erfolg eine gewisse Reihe entwickelt weiterer Hotelentwicklungen und Hotelprojekte so dass wir dann in das Fahrwasser des Hoteldevelopments kamen.

00:03:37: man könnte im Nachhinein sagen der tolle Strategie aber wie so vieles im Leben ist es eher aus

00:03:42: Zufall entstanden.

00:03:44: Der sehr intensiv begleitet hat?

00:03:48: Ja

00:03:49: Wenn wir jetzt natürlich so auch ein bisschen in Vorbereitung auf die SOAP-Partner schauen, weil man natürlich insbesondere auf die Apartmentkonzepte schaut.

00:03:56: Wo stehen denn aus Ihrer Sicht die Apartement Konzepte heute im Vergleich zu den früheren Jahren?

00:04:04: Ich würde sagen positiv gesprochen ist es eine anerkannte Produktklasse im Rahmen der Essetklasse Hotel Hospitality.

00:04:13: Die Diskussion, die wir früher hatten was ist das überhaupt?

00:04:17: Ist das Hotel oder ist es eher Wohnen?

00:04:20: Oder sind das eher Apartments, wie wir das aus dem Ferienbereich kennen.

00:04:25: Ich denke, dass hat sich erledigt auch dank der Arbeit von Ihrem Institut und Ihrer Gesellschaft, die Sie das ja seit ca.

00:04:34: zu fünf Jahren begleiten.

00:04:37: Also da ist viel positiv bewegt worden.

00:04:40: Hat ja auch dazu geführt Die Service Apartments im Windschatten einer sehr starken Hotelentwicklung bis Corona, da ja auch sehr erfolgreich mitgesegelt sind.

00:04:49: Was hat sich verändert?

00:04:51: Durch die Vielzahl an Projekten was ich gar nicht so das Thema finde sondern auch durch den starken Zuwachs an Betreibern und Betriebskonzepte ist es so dass doch viele Investoren, die wir hatten immer wieder gerne bei uns Servicetapartments gekauft haben in den letzten Jahren da deutlich zurückhaltender geworden sind.

00:05:16: Da gehen wir natürlich nachher auf jeden Fall noch mal rein, warum und wieso?

00:05:19: Welche Gründe Sie da sehen.

00:05:21: also wie würden sie das jetzt gerade beschreiben?

00:05:23: erleben wir sie ja nach diesem Hype, den war wirklich die letzten Jahre einfach alle gespürt haben im Segment.

00:05:29: Also The Market is on Fire hat es ja auch SDA gesagt, zwei Neunzehn noch und wir hatten immer die tollen Zahlen von denen wir berichten konnten und haben jetzt eine echte Marktreife.

00:05:42: Was kommt jetzt?

00:05:43: Konsolidierung?

00:05:44: ist es noch ein Wachstumsfeld, wie würden Sie das einschätzen?

00:05:48: Also es ist beides.

00:05:50: Es ist auf der einen Seite sicherlich eine Konsolidarung weil ich der Meinung bin dass die Anzahl an Betreibern dem Betriebskonzept was können wir gerne noch mal reden, das aus meiner Sicht sich marginal unterscheidet aber durch die Vielzahl der Betreiber denke ich schon eine gewisse Konsolidierung anstehen wird.

00:06:11: Wir hatten ja auch schon ein zwei Fälle wo konsolidiert werden musste.

00:06:15: es gibt jetzt nicht den großen Abbruch aber ich denke es wird eher im Sinne von Übernahmen also positiv eine Konsolidarung geben.

00:06:26: auf der anderen Seite ist es aber so dass Die Gattung der Service-Apartments sehr profitiert von dem derzeitigen Problemlagen im Bürobereich.

00:06:36: Das kenne ich ja, wenn man es bis heute in den Jahr ist, dann haben wir beide einige Höhen und auch einige Dellen erlebt.

00:06:44: Es war immer so dass die Hotels schon vornehmen.

00:06:50: aufwachsen der Servicetapartments, dass sie als Hotelentwickler immer eine gute Phase hatten wenn es in Büros schlecht ging.

00:06:58: In dem Moment wo sich der Büromarkt erholt hat konnten Sie in aller Regel dann einfach nicht mehr gegen Büromieten gerade auch in guten zentralen Lagen gewinnen.

00:07:08: Derzeit wie gesagt ist das eher wieder offen für die Servicestapartements die dann Büroflächen belegen sollen oder dürfen, die leer gefallen sind.

00:07:18: Wie erleben Sie das jetzt gerade?

00:07:19: Also ich sage mal dass wir davon viel auf den Tisch bekommen.

00:07:22: Das haben wir ja jetzt, sag' ich mal gefühlt seit zwei Jahren an der Tagesordnung.

00:07:27: also ganze Listen sind hier über die Märkte gewandert sowas was da an Anstandorten und Objekten zur Verfügung steht aber es wird ja nicht soviel tatsächlich auch realisiert.

00:07:39: wie ist das in Ihrer Wahrnehmung?

00:07:42: Also auch da ein gewisses Deja-vu.

00:07:45: Die GBI hat mal in Köln am Perrengraben ein großes, ein Hochhaus, ein leerstehendes Bürogebäude umgebaut in einem Hotel.

00:07:54: und meine zentrale Erkenntnis aus diesem ja fast abenteuer des Umbaus was es damals relativ selten gab war dass man eigentlich Neubaukosten ansetzen muss.

00:08:07: Man könnte vielleicht sogar sagen, mindestens Neubau kosten.

00:08:11: Also alle die kalkulieren und ich sehe das auch heute wieder in meinem Beratungsmandaten dass man sagt wir nehmen mal seventy- achtzig Prozent von Neubaus darf ich den gleich negativ kommentieren?

00:08:24: Das findet nicht statt.

00:08:26: also gerade wenn sie ältere Bürogebäude haben Die Anforderungen an Wärmeschutz, Schaltschutz und energetische Ertüchtigungen sind so hoch, dass sich oft das gar nicht rechnet oder man zumindest dann seriös mit Neu-Vor-Kosten kalkulieren sollte.

00:08:44: Sie haben eben schon diesen Spagat, den wir auch im Segment erlebt haben und auch teilweise immer noch erleben zwischen Wohnen- und Beherbergung.

00:08:51: Schon mal kurz angesprochen.

00:08:53: Im Moment geht ja da auch viel mit den Regulierungsbestrebungen durch den Markt.

00:08:57: lassen sie uns dazu einfach nochmal sprechen.

00:09:00: also das Segment ist deutlich professioneller geworden.

00:09:03: Wir haben eine unglaublich gute Entwicklung dort erlebt.

00:09:07: Gleichzeitig sehen wir aber, dass diese Regulierung Bauvorschriften, Anforderungen immer schärfer werden und damit natürlich das Segment auch stark beeinflussen.

00:09:17: Hat die zunehmende Regulierung die Entwicklung von Servicepartners in ihrer Einschätzung schwieriger gemacht?

00:09:25: Nö, das sehe ich eigentlich nicht so!

00:09:28: Wir haben sicherlich die Situation, dass auf der einen Seite der Staat die Verwaltungen versuchen Bürokratie abzubauen.

00:09:35: Was auch Bauforschriften anbetrifft.

00:09:38: Da ist ja auch einiges schon passiert.

00:09:40: In Berlin gibt es schneller Baungesetz also auch auf Landesebene geschieht einiges.

00:09:44: Auf der anderen Seite wird dann wieder reguliert im Mietrecht.

00:09:47: das ist gerade in der zweiten Lesung im Bundestag was letztendlich das wieder ein Stück weit kontakariert.

00:09:54: aber Wenn Sie klassische Service-Appartments haben als gewerbliches Produkt, wovon wir hier sprechen sehe ich die eigentlich eher als Gewinner.

00:10:05: Das ist sozusagen meine These weil sie sowohl in Bürogebäuden Gewerbe auf Gewerben brauchen also kein neues Planungsrecht schaffen sondern sie können im gewerblichen Bereich bleiben.

00:10:18: und wenn sie Neubau machen sind sie sowieso aus den meisten dieser Regulierungen raus.

00:10:24: Wieso erleben wir das tatsächlich ja auch?

00:10:26: Und wir merken auch, dass deshalb vor allem wohnwirtschaftliche Betreiber sich hier auch nach gewerblichen Opportunitäten umschauen.

00:10:33: Ja was sie immer sagen im Moment sind wir da sehen wir eben begrenzte Möglichkeiten des Wachstums und gerade auch durch die Fristen die er da so im Gewinn sehen wir es ganz genauso.

00:10:44: Dass wir eigentlich sagen ist ist eigentlich ein Push für die Service Departments nochmal in der Richtung aber auf der anderen Seite erleben.

00:10:52: Wir haben vorhin gerade festgestellt, dass wir uns beinah gestern auf einer Grundsteinlegung gesehen hätten und das ist eigentlich ein gutes Beispiel, dass es einfach auch Projekte gibt wo die Stadt plötzlich sehr seltsame Anforderungen an Projekten halt einfach stellt.

00:11:11: Wo glauben Sie aus welcher Sicht?

00:11:13: Aus Ihrer Sicht wäre mehr Flexibilität notwendig damit neue Wohn- und Beherbergungskonzepte halt entstehen können.

00:11:22: Also, ich kenne das Projekt auch.

00:11:24: Ich kenne auch den Entwickler für den wir glaube ich beide da auch an verschiedener Stelle tätig waren.

00:11:33: Ich bin der Meinung... Das ist nicht immer ein gang gesehener Ratschlag!

00:11:38: Ich bin aber der Meinung dass man als Entwickler bei solchen Projekten seine Interessen gegenüber den Ämtern klarer formulieren sollte.

00:11:48: also in diesem Fall geht es um Auflagen die durch das Bauamt erlassen worden sind, die aus meiner Sicht gar nicht zulässig sind.

00:11:56: Dann ist natürlich immer die Diskussion naja was wollen wir da machen?

00:12:01: Wir wollen ja eine Baugenehmigung und wir wollen das Amt nicht ärgern den kriegen wir gar keine Baugenehmigung.

00:12:06: ich finde das falsch.

00:12:07: es geht nicht um Ärgeren sondern es geht schon auch teilweise um Klarstellungen.

00:12:11: also was lasse ich mir im wahrsten Sinne in meine Baugnehmigung reinschreiben die berühmten Grüneinträge ja auch ausbaden muss.

00:12:22: Also es sind halt dann auch Projekte aufgrund von solchen Reglementierungen seitens der Ämter nicht finanzierbar oder anschließend auch nicht mehr verkaufsfähig, weil dann zeitliche Einschränkungen mindestens maximal mitdauern – hier ging's sogar um inhaltliche Festlegung im Produktthemen und in der Baubeschreibung.

00:12:45: Das würde ich nicht machen.

00:12:47: Also wir hatten selbst mal als uns bei einem Service der Apartment von einem Amt zwingend ein Frühstücksbereich reingeschrieben wurde.

00:12:56: Das war im Grunde genommen meine Kehrtwende, wir haben das damals auch akzeptiert mit dem Ergebnis dass wir das Fremd vermieten mussten und die dann vermietete Fläche in die Insolvenz gegangen ist und wir dann bei dem Amt gesagt haben, Sie sehen ja es gibt gar nicht den Bedarf.

00:13:13: Nun hat's die Wirtschaft gezeigt dass der Betreiber auch gar nicht die Umsätze hat und daraufhin wurde diese Auflage drei oder vier Jahre später aus der Baugenehmigung wieder gestrichen.

00:13:23: aber im Ergebnis hätte man eigentlich von Beginn an dort klarer und entschiedener auftreten sollen.

00:13:30: Wie offen empfinden Sie da die Ämter?

00:13:32: Also das ist ja zum Beispiel was, was wir uns auch wünschen und wo wir auch permanent vor allem auf der SWO part natürlich den Dialog suchen.

00:13:39: Und wir kriegen leider ganz häufig einfach auch Absagen von den Vertretern und kommen gar nicht wirklich ins Gespräch.

00:13:48: Ja, das ist ein großes Thema.

00:13:50: Also auf der einen Seite würde ich immer alle auch Sie mit Ihren Veranstaltungen motivieren, Amtsvertreter einzuladen.

00:13:57: Ich weiß dass die sich extrem schwer tun öffentlich aufzutreten was ich nicht verstehe weil das sind ja gesetzliche Regelungen und das sind Bereiche über die man auch diskutieren sollte.

00:14:10: Wir haben es jetzt erlebt im Zusammenhang mit dem Bautogo.

00:14:14: Dort wurde extra für die Ämtern, für die Verwaltungen ein Project Together inszeniert.

00:14:20: Also wo man nicht nur gesagt hat wir haben einen Gesetz sondern man hat dann in einem Ergebnis des neuen Gesetzes auch ein Angebot gemacht an alle Ämter bundesweit.

00:14:30: also da gab es Veranstaltungen auch online mit teilweise drei viertausend Teilnehmern.

00:14:36: Das fand ich schon beeindruckend, man hat also gesehen es gibt den Bedarf und das war ganz viel auch in den Chatgruppen abzuleiten dass die Leute einfach Fragen haben.

00:14:46: Also die Beamten die angestellten und man eben oft dazu neigt wie vielleicht auch im persönlichen Leben wenn man unsicher ist macht man's eher nicht als dass man vorunsichert ein Antrag unterschreibt.

00:14:59: Ich denke wir müssen alle schauen dass für die Leute in den Ämtern in den Behörden versuchen stärker einzubinden.

00:15:08: Können Sie es mit ein, zwei Punkten nochmal zusammenfassen?

00:15:11: Wo Sie glauben was muss ich in Deutschland ändern damit also wirklich innovative Wohn- und Hospitality Konzepte wettbewerbsfähig bleiben.

00:15:21: Ja das ist sei mal so ein bisschen die One Million Dollar Frage.

00:15:27: Also ich sage Mal wir brauchen gar nicht noch weitere großartige weitere gesetzliche Veränderungen.

00:15:35: Es viel passiert, es ist noch viel auf dem Weg.

00:15:38: Es kommt ja dann auch der Gebäude Typ E, der sicherlich auch nochmal hilfreich sein wird die Baukosten zu senken.

00:15:45: Es geht jetzt eher darum das neue vorhandene Umsetzung zu bringen und es ist immer der Mensch.

00:15:52: also wir haben mein Beispiel von vorher Die Bauanträge für ein Produkt in Berlin parallel eingereicht.

00:16:00: bei zwei Bezirksämtern Mein geschilderter Fall haben wir eine Auflage bekommen für den Frühstücksraum.

00:16:09: In dem anderen Bezirksamt wurde das Projekt in ab kurzer Zeit genehmigt, ohne irgendeine Nachfrage.

00:16:15: Gerade für Serviced Apartments, denen oft immer noch unterstellt wird, sind verkappte fairen Apartments.

00:16:23: Das sind womöglich eigentlich doch Wohnungen und dürfen das gar nicht genehmigen.

00:16:29: Da ist einfach extrem wichtig die Betriebsbeschreibung Und in die Betriebsbeschreibung wirklich das reinzuschreiben, was man auch benötigt.

00:16:38: Weil wir kennen ja Fälle!

00:16:39: Wir wollen hier keine Namen nennen wo dann Betriebe auch stillgelegt oder untersagt wurden weil es über eine unklare Betriebspeschreibungen Streit gab.

00:16:49: Das hilft keinem dem Betreiber nicht der Bank natürlich nicht und auch nicht den Investor.

00:16:54: also die betriebs Beschreibung ist ein oft unterschätztes zentrales Dokument für das Produkt-Service-Departments.

00:17:02: Das sehen wir ganz genau so auch.

00:17:03: Und was wir auch aus den vielen Gesprächen mit den Anwalten mitgenommen haben, immer wieder der Hinweisbauvoranfrage.

00:17:11: Immer der Dialog des gerade wie Sie beschrieben haben die viele Unsicherheit die einfach da ist.

00:17:17: und man sollte sich auch nicht scheuen eben auch mal eine Stufe höher zu gehen.

00:17:20: also ich würde natürlich auch nicht beim ersten Termin auf dem Amt meinen Anwalt mitbringen.

00:17:25: Das machen manche, das halte ich für suboptimal.

00:17:29: Aber man sollte sich auch nicht scheuen wenn man merkt, man kommt einfach an einer Stelle oder eine Person nicht weiter dann sollte man in Richtung der Amtsleitung einen Vorgang eskalieren.

00:17:41: Absolut!

00:17:43: Nehmen wir noch mal ein bisschen die Perspektive des Projektentwicklers wieder ein.

00:17:47: Sie haben ja unter anderem Citadien und Capri by Fraser nach Deutschland geholt, aber sie haben auch Projekte mit Marken wie Motel One, Premier Inn- und weiteren internationalen Betreibern entwickelt.

00:17:59: Wie wichtig ist heute die richtige Kombination aus Standortbetreiber und Konzept?

00:18:06: Also den berühmten Satz mit Standort, Standort oder Lage, Lage trifft natürlich auch hierzu.

00:18:16: Wenn ich auf meine Projekte zurückblicken darf, was ein bisschen der Erfolg war ist dass es uns gelungen ist in der damaligen Marktphase und als ehrlichen Markler zu verkaufen im positiven Sinne.

00:18:35: Wir haben ganz viele Projekte gebaut, wo es drei bis zu drei, teilweise vier oder fünf Projekten gab.

00:18:46: Und da war natürlich anfangs immer die Frage, funktioniert das überhaupt?

00:18:49: Ist es nicht ein Wettbewerb eine Kannibalisierung.

00:18:52: Aber es ist gerade so dass diese Standorte wenn man heute auch mit den Betreibern redet in der Regel besonders gut laufen.

00:19:00: Das sei das Beispiel des schönen funktionierenden Marktplatzes wo neben der dritten Kneipe die vierte in der Regel auch Erfolg hat weil sie profitiert von den anderen und zieht auch weitere Gäste an und das ist ja ähnlich.

00:19:13: Geht darum, einen richtigen Mix zu finden aus den sternen Klassen.

00:19:18: Den klassischen Kategorien im Hotelbereich in Ergänzung mit Service Departments Als wir angefangen haben sie haben es ja zitiert waren wir ja fast ausschließlich im Vier-Vier Plus Segment auch bei den Service Depартments unterwegs Mit Frasers und mit Zitalin Adina dann auch Und erst etwas später gab's da quasi dieses Downgrade in Anführungszeichen dass man eben auch Service Apartments hatten die kleiner waren, die schlanker waren.

00:19:47: Das lässt sich alles wunderbar kombinieren.

00:19:50: Sie müssen halt in der Lage sein von diesen Partnern anerkann zu werden.

00:19:54: das können sie sich kaum kaufen weil sie arbeiten ja dann offen Mit mehreren Mietverträgen, sie arbeiten relativ offen mit Miet-Verträgen aber sehr offen was die Baubeschreibung anbetrifft.

00:20:09: Also da findet natürlich auch viel Wissenstransfer statt.

00:20:12: und das mache ich natürlich nur wenn ich bei der Gegenseite den Vertrauen habe dass damit auch ordnungsgemäß gearbeitet wird.

00:20:21: und Sie können es ja sehen.

00:20:22: wir haben mit diesen Partnern damals in der Regel drei vier Projekte umgesetzt.

00:20:27: Also die Mischung, also die Standortauswahl ja.

00:20:31: Aber sie können ein Stück weit auch einen Standort kreieren.

00:20:35: Sie brauchen bestimmte Grundvoraussetzungen.

00:20:37: das ist dann der U-Bahnanschluss Straßenbahnanschluss okay.

00:20:42: aber um den Standort richtig dann ans Leben und in die Bewegung zu kriegen kann dann auch so einen Impuls aus zwei drei Hotels sehr entscheidend sein.

00:20:52: Was würden Sie in der Essenz sozusagen einem Entwickler heute raten, wenn ein erfolgreiches Service-Departement Konzept entwickeln möchte?

00:21:02: Also ein Thema ist ja immer beim Entwickler das er eine bestimmte BGF Bruttogeschoss oder Bruttogrundfläche gefüllt haben muss.

00:21:13: Da habe ich gelernt bringt es wenig dass sich den Betreiber auf die Anzahl an Apartments und Flächen hinprügle die mein Projekt zum Laufen bringt, sondern da ist es dann eher Beispiel Teile und Herrsche.

00:21:28: Dann sind's halt zwei Produkte, die ich miteinander kombiniere – das kann auch ein Wide-Label-Operator sein, der denn mit zwei Brands oder Subbrands arbeitet.

00:21:39: Das ist ein Thema und ich muss sagen dass Service Apartments, die wir gemacht haben.

00:21:45: Ich muss jetzt kurz überlegen das war ein ganz seltenes Dental-Own.

00:21:49: Service Apartment sondern die waren in der Regel immer eingebunden in einen Hospitality Hub oder eben in eine Gesamtentwicklung in Frankfurt beispielsweise Europafürtel mit dem Konferenzgebäude, dem Adina, einem Wohngebäudet, diversen Bürogebäuden darum herum.

00:22:08: also es waren schon sag ich mal Mixed News und Standortentwicklungen, wo auch ein entsprechende Nachfragen im entsprechenden Leben

00:22:17: vorhanden war?

00:22:19: Jetzt ist es ja gerade eine sehr schwierige Zeit für Projektentwickler.

00:22:23: Wir haben sehr viele Insolvenzen gesehen und Sie haben bestimmt mit vielen Kollegen sehr hart mitgefühlt, nehme ich mal auch an.

00:22:30: Sind denn die aktuellen Probleme vor allem eine Folge von Zinsen, Baukosten- und Finanzierung oder wurden teilweise eben auch Geschäftsmodelle zu optimistisch kalkuliert?

00:22:42: Naja das meiste was man mitbekommt, was man hört wo man mit Kollegen redet sich gegenseitig austauscht sind diese Fälle die wir jetzt in der Presse lesen die nicht mehr vorhandene Liquidität.

00:22:57: Das ist eigentlich das Hauptthema.

00:23:00: Wir sehen ja oft dass dann als erstes die Objektgesellschaften in die Insolvenz gehen und wenn eine Vielzahl von Objektgesellschaften insolvent ist, dann reist es oft auch die Muttergesellschaft mit.

00:23:13: Weil dann eben Nerefinanzierung nicht mehr möglich ist.

00:23:16: Also das ist ein Liquiditätsthema.

00:23:19: Ich muss sagen der Hotelmarkt hat sich ja sehr gut durch Corona letztendlich hindurch entwickelt.

00:23:28: also Die großen Pleiten sind ja ausgeblieben.

00:23:32: man kann natürlich sagen Es gibt jetzt Nachwirkungen Wobei den Bekannten und ja sehr intensiv diskutierten Fall Revo sehe ich eher in einer zu starken und zu wenig strukturierten Expansionspolitik, wo man dann irgendwann bei der Vielzahl der Häuser- und Standorte schlicht ein Überblick verloren hat.

00:23:54: Aber die Hotels haben das sehr gut gemanagt auch mit Vereinbarungen, die geschlossen worden sind über über Mietrückstellungen oder über zusätzliche mietfreie Zeiten.

00:24:08: Insoweit hat eigentlich das Produkt und die Asset-Klasse, unter sich schon auch heute bei den Banken, dass es akzeptiert wird, letztendlich seine Feuertaufe durch Corona.

00:24:22: bestanden, weil da gab es ja die Befürchtung wie wir uns vielleicht alle erinnern mögen also viel schlimmer als es dann anschließend tatsächlich eingetreten ist.

00:24:32: und heute ist das Thema Hotel- und Finanzierung grundsätzlich offen bei den Banken.

00:24:41: Die sehen ja auch... Also da hatte ich gerade gestern nach dem Gespräch zu gerade jetzt auch die aktuellen Entwicklung hinsichtlich dem öffnen, hinsichtlich Leisure.

00:24:50: Also wir haben ja gerade so ein Shift was die Vestin-Zielgruppe angeht und soweit das sehen sie sogar sehr positiv weil Sie sehen dass wir noch viel breiter aufgestellt sind.

00:24:59: Teilen Sie die Erfahrungen?

00:25:01: Ja also ich teile das und man kann ja auch sehen dass es mehrere Banken gibt insbesondere aus dem Hypothekenbankbereich unter anderem auch, die bereit sind, Hotels zu finanzieren.

00:25:17: Es gibt auch Banken, die ausdrücklich das Segment erweitert haben und sagen sie wollen auch gezielt Service Apartments und Sonderwohnformen teils gewerblich, teils wohnungswirtschaftlich stärker finanziert.

00:25:32: also das sehe ich schon als Möglichkeit.

00:25:36: Ehrlicherweise muss man dazu sagen, da denken Bank doch häufig auch an Bestandsfinanzierungen oder an Refurbishments und nicht immer unbedingt an Developments.

00:25:47: Absolut!

00:25:48: Schauen wir mal noch ein bisschen auf die Pacht-Modelle.

00:25:52: Ist ja auch gerade ein sehr heiß diskutiertes Thema.

00:25:58: Die große Frage, die immer aufkommt wie realistisch sind historisch verhandelte Pachten im aktuellen Umfeld einfach noch?

00:26:06: Naja, also ich kann mal ein Beispiel machen.

00:26:09: Da ist ja sozusagen die Geheimhaltungspflicht verjährt.

00:26:12: Unser erstes Projekt – so sind wir gestartet gerade im Gespräch war das Möwenpick in Berlin.

00:26:19: Das war ein Jahrzehnte.

00:26:22: Ob Sie es glauben oder nicht haben wir den Pachtvertrag unterschrieben am elften September.

00:26:32: Ein sehr historisches Datum.

00:26:33: Ich würde mal sagen Ein, zwei Tage später wäre der möglicherweise nicht mehr unterschrieben worden.

00:26:39: Aber es war schon ... Also der Terroranschlag fand schon statt weil das waren ja in den frühen Morgenstunden bei uns aber es war glaube ich den Vertragsbeteiligt noch nicht das Ausmaß bewusst.

00:26:54: also insoweit kann ich sagen im Nachhinein was für ein Glück.

00:26:57: der Vertrag wurde unterschreiben und er würde unterschieben damals mit zwei tausend hundert die mark Also für die damalige Zeit eine sehr hohe Pacht.

00:27:09: Das Hotel hat die gesamte Pachtzeit nicht nur überstanden, sondern hat seine Pacht immer bezahlt und hat auch gute Geschäfte gemacht.

00:27:20: Jetzt gerade hatte ich ja geschildert, findet ein Umbau statt aber der hing schlicht damit zusammen das nach zwanzig Jahre der Pachtvertrag abgelaufen war.

00:27:28: also wir kommen von Pacht die für solche Objekte schon mal sehr deutlich war.

00:27:35: Wenn ich nach heute schaue, dann reden wir im Hotelbereich in ... Vier Sterne Plus wird ja wenig gemacht.

00:27:43: Also ich sage jetzt mal im klassischen Economy-Bereich, die ganzen Produkte und Marke kennen die Zuhörer reden wir heute über Mieten, die vielleicht liegen zwischen achthundert und neunhundfünfzig Euro, vielleicht auch mal siebenhundertachzig Euro.

00:27:58: also die Tausender wird da selten erreicht.

00:28:00: hingegen bei den Service Appartments wird gerne und häufig Ich habe es gerade just wieder gesehen auch gut über tausend Euro geboten.

00:28:09: Da kann man dann vielleicht auch Fragen, wie nachhaltig ist das im Vergleich zu einem Hotelpacht?

00:28:15: Wo sind die großen Unterschiede?

00:28:18: Aber vielleicht machen wir es als nächsten Punkt.

00:28:23: Was sehen Sie denn aus Ihrer Erfahrung?

00:28:24: Ich meine sie haben ja dann auch mit SmartMins natürlich den Einblick ganz direkt in die Operative gehabt.

00:28:30: also wirklich diese zwei Perspektiven.

00:28:33: was ist für Sie ein Prozentsatz der gesund oder

00:28:37: nachhaltige?

00:28:40: Naja, also ich muss sagen bei den Smartmans war es so dass wir sicherlich im Nachhinein betrachtet oft zu niedrigem Mieten hatten.

00:28:50: Das sage ich mal aus Eigentümer Sicht.

00:28:52: Also kann man sagen haben wir gut verhandelt oder hinbekommen aber da war schon Luft.

00:28:57: das heißt die Häuser haben wirklich gut verdient.

00:29:01: allerdings Unsere Diskussion Frau Gregorius, die wir glaube ich seit zehn Jahren führen oder immer wieder geführt haben mit einem extrem hohen Anteil an Longstay.

00:29:12: Also wir haben angefangen mit unseren Smartments Business.

00:29:16: da hatten wir eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer die lag zwischen fünfundzwanzig und dreißig Tagen also das glaubt heute gar keiner mehr Und es gab ja gar keinen richtigen Wettbewerb.

00:29:25: Es gab irgendwie Residenz in.

00:29:27: Die haben immer gesagt Ja sie liegen bei weil sie nicht sieben tagen oder acht Tage kaum zweistellig und wir haben natürlich irgendwann gesehen, da lässt man auch Geld liegen.

00:29:39: Also das Geschäft ist natürlich stabiler und ruhiger und vielleicht für eine Bank auch nachhaltiger wenn sie viele Rahmenverträge haben, wenn Sie wissen die Miete kommt auch wenn es ab Hartmann nicht belegt ist weil der Rahmenvertrag deckt das ab.

00:29:54: also das waren echte Rahmenverträge, wo echt bezahlt wurde und nicht nur die berühmten Kontingent-Verträge.

00:30:02: Aber die wurden teilweise abgeschlossen für ein halbes Jahr – ganz zu Beginn sogar für ein Jahr, weiß ich noch!

00:30:09: Das heißt dann wird Ihnen natürlich jede Möglichkeit mit der Rate zu spielen geäubt.

00:30:13: Und das ist natürlich eine Lücke in den viele der neuen Kids reingesprungen sind als Service-Appartement auftreten und arbeiten, die aber ein sehr starkes Yielding auch machen.

00:30:31: Ich kenne keinen derartigen Rahmenverträge heute mehr abschließt.

00:30:36: Soweit hat sich das Produkt weiterentwickelt ist natürlich dadurch auch Volatiler muss man sagen.

00:30:45: Der Teil den wir immer mitgenommen haben, der vielleicht eher schon in Richtung Wohnen geht, das haben wir ja angangs besprochen mit der Regulatorik Der fällt natürlich weg.

00:30:56: Also wir hatten einfach auch immer viele Leute, gerade in Berlin war das so und in Hamburg die frisch in die Stadt kamen, die gesagt haben ich miet mich da mal für vier Wochen ein dann suche ich mir eine Wohnung und bin wieder raus.

00:31:07: Die haben denn oft monate lang verlängern müssen weil sie keine Wohnung gefunden haben aber das waren natürlich ehrlicherweise eigentlich eher Wohnungsmieter oder wohnungssuchende und nicht der klassische Projektmitarbeiter.

00:31:23: Also ich glaube der ist ja immer trotzdem noch eine große Zielgruppe, weil wir haben ja überall die angespannten Wohnungsmärkte natürlich vor allem in den Arschstätten.

00:31:30: Ja also das sagen wir ganz oft nach wie vor dass die Service Apartments Arbeitgeber Argumente halt einfach sind und dadurch halt natürlich einfach echte Mehrwerte auch bieten.

00:31:41: aber wir sehen natürlich auch einen komplett verändertes Geschäftsreiseverhalten gerade diese so beliebten Auf der einen Seite wegen dem fehlenden Niedling, aber trotzdem so beliebten weil natürlich sehr sicheren Kontingentverträge.

00:31:55: Die machen die Firmen ja kaum mehr.

00:31:56: also da wurde ganz viel aufgekündigt.

00:31:59: das ist etwas was wir wirklich auch von den Betreibern viel zurück gespielt bekommen dass ihnen eigentlich dieses so sichere Grundrauschen im Long-Stay jetzt einfach wirklich fehlt, deshalb ja auch dieser Switch auf die Lasergäste.

00:32:11: Das macht ja gerade was mit dem Segment halt einfach.

00:32:13: Also deshalb bleibt natürlich wirklich auch diese Frage – Was ist denn jetzt mit all diesen veränderten Bedingungen eigentlich eine Pacht?

00:32:22: Liegt die bei dreißig, liegt sie bei fünfdreißig?

00:32:24: Liegte teilweise bei vierzig Prozent vom Umsatz?

00:32:28: Was ist Ihre Erfahrung?

00:32:32: Es ist wirklich schwer zu beantworten, weil wir sehen ja es gibt einzelne Anbieter am Markt die fast gar keine Personalkosten im Haus mehr haben.

00:32:43: Es gibt Anbiete, die mittlerweile viel größere IT-Abteilungen haben als überhaupt Operations Bereiche haben.

00:32:52: also da ist im Bereich der Digitalisierung extrem viel passiert.

00:32:58: insoweit ist das mit diesen klassischen Prozentsätzen, die wir ja alle auch aus dem Hotelbereich kennen schwierig.

00:33:06: Ich hatte einfach große Probleme mir vorzustellen wie funktioniert es wenn solche Anbieter Häuser haben mit vierzig Zimmern und fünfzig Zimmer mit achtundzwanzig Zimmern.

00:33:16: klar die sagen dann Wenn der Markt groß genug ist und ich in diesem Markt mit meiner digitalisierten Plattform zehnhäuser habe dann habe ich auch eine Größenordnung mit der ich arbeiten kann, weil ich ja das Personal vor Ort gar nicht mehr gebrauche.

00:33:34: Also da ist sehr viel im Markt drin passiert.

00:33:38: Ich sehe eher hat mir ganz zu Beginn das Problem dass viele der klassischen Investoren und klassisch sind dann eher die Langeweiler.

00:33:50: Das sind die deutschen Instis, das sind die Versicherungen, die Versorgungskassen, die Pensionswerke.

00:33:57: Die haben ein Problem damit dieses Produkt einzuordnen bei den extrem gestiegenen Mietansätzen, die geboten werden.

00:34:06: also die Sehen...die Zimmer werden immer kleiner Alles sicher nicht so das Thema, weil es eher die Frage der Kosten ersparen ist und dass das Produkt sehr lean ist.

00:34:18: Die sehen die erheblich gestiegenen Mietansätze und einen deutlich gestiegenden Wettbewerb in diesem Bereich.

00:34:25: Und die fragen sich dann oft schon ist das überhaupt noch ein Service-Appartment Produkt.

00:34:31: Und wir wissen ja auch, es gibt gerade von den jungen Marktteilnehmern, von den neuen Marktteilnehmern etliche die sagen ich will gar nicht Serviced Apartment genannt werden.

00:34:41: Ich lese immer ihr habt einen Serviced Appartement Produkt?

00:34:45: Nee haben wir gar nicht!

00:34:46: Wir haben ein Hotel, ein Hospitalleprodukt also die wollen eigentlich gar nicht in diese Kategorie reinrutschen.

00:34:53: so deshalb vielleicht nochmal Punkt an der Stelle und meine Meinung zum Ausblick, um das ein bisschen zu fokussieren.

00:35:03: Ich bin der festen Überzeugung dass das klassische Serviced Apartment Produkt mit längeren Aufenthaltsdauern seine Berechtigung am Markt hat weil die Wohnungsnot ist extrem groß, die Personal Not und die Rekrutierung von Personal ist ein riesen Thema.

00:35:22: Und die Leute wollen wohnen, müssen unterkommen Werkswohnungen gibt es nicht mehr?

00:35:27: Also sind die Firmen gezwungen bin ich mir absolut sicher wieder verstärkt selber in diesen Bereich zu investieren whatever it means investieren im bauen investieren durch den abschluss von verträgen investieren in dem sinne von unterstützung bei der miete.

00:35:45: das ist ein thema und deshalb würde ich dass immer auch noch als teilsegment für die zukunft sehen.

00:35:51: und dann bin ich auch wieder auf der seite wo ich weiß dass banken und auch investoren eher wieder bereit sind da zu finanzieren und zu investieren.

00:36:03: Wenn wir nochmal bei den Pachten auch bleiben, bekommen wir aus einer Zeit wo alles sehr statisch war.

00:36:08: Ich sage mal gerade auf unser Segment ist er historisch sehr stark geprägt von klassischen Fixpachtverträgen.

00:36:15: also ich sag mal wir sind ja eighty-fünf Prozent immer noch wenn man sich die Vertragsarten so anschaut und wir im Marktreport ja auch erheben brauchen wir nicht in der aktuellen Zeit gerade auch mit den Learnings, was wir jetzt so die letzten Jahre erlebt haben.

00:36:31: Nicht einfach mehr Flexibilität bei den Pachten ist ja grad eine Diskussion, die vor allem von den Betreibern aufgemacht wird.

00:36:38: Brauchen wir nicht eigentlich mehr hybride Modelle mit Umsatzkomponenten?

00:36:44: Also ein Thema, das immer wieder laut wird, ist halt auch so ein Thema Risikoverteilung.

00:36:50: Ja also das ist ein Thema das begleitet Mich und uns in dem Markt, würde ich mal sagen genau unsere fünfundzwanzig Jahre.

00:36:59: Und da werden wir im deutschen Markt nicht zusammenkommen solange die Marktheilnehmer so aufgestellt sind wie sie aufgestellt haben.

00:37:10: Weil ich kann das absolut nachvollziehen aus Betreibersicht schwieriger Markt, schwieriges Umfeld, wirtschaftliche Entwicklung.

00:37:17: Alle Prognosen gehen nach unten, gerade eben höhere im Radio.

00:37:21: Jetzt werden sie wieder nach oben korrigiert.

00:37:23: also man ist ja auch vollkommen in so einer Trommel drin wo du gar nicht weißt wenn du abends ins Bett gehst was am nächsten Morgen neues auf dich zu holt.

00:37:34: Das Problem ist nur Wenn ich so eine sensible Marktsituation habe wie aktuell Wo kaum mehr richtig finanziert wird wo Investoren extrem zurückhaltend sind, dann hat das Hotelsegment sein Erfolg zu verdanken durch diese Art von Verträgen.

00:37:57: Und ich mache wirklich viel derzeit auch Ausschreibung und Wettbewerb für die Auswahl von Betreibern.

00:38:07: Ich kenne fast keinen Betreber, der in solchen Pitches mit Umsatzpachten anbietet.

00:38:14: Auch wenn Sie dann im Gespräch immer gerne wieder drauf kommen, könnten wir da nicht mal drüber reden.

00:38:19: Nein!

00:38:21: Die meisten wollen nicht darüber reden weil sie kommen sofort in den Geruch und in den Geschmack auf Seiten der Finanzierer und der Investoren.

00:38:31: glauben sie nicht an den Standort?

00:38:34: Also es ist halt eine Medaille und das sind zwei Seiten.

00:38:38: Ich kann natürlich immer sagen ja ich glaube an dem Standort Ich möchte aber eine Risikoteilung haben, mit denen beiden auch Spaß haben können wenn das Geschäft gut läuft.

00:38:49: Aber auf der anderen Seite des Marktes ist gerade jetzt die Skepsis und die Unsicherheit so groß dass man sagt naja Wenn es einen gibt, der jetzt schon anfängt über Risikoschering zu sprechen, dann nehme ich doch bitte den anderen, der mir ein Festpachtvertrag anbietet.

00:39:06: Und der Wettbewerb ist schon für gute Standorte immer noch so groß dass sie genügend haben die ihnen ein Fest-Pacht Vertrag an bieten.

00:39:17: Fein!

00:39:18: Dann nutzen wir doch vielleicht letztendlich nochmal so den Endspurt unseres Gesprächs um bisschen in die Zukunft zu schauen und mal zu schauen was nehmen wir aus diesen Learning mit Gerade Sie haben jetzt viel auch berichtet, aus Ihrer Perspektive des Entwicklers und eben aber auch mit dieser Doppelrolle eine eigene Betreibergesellschaft in der Kampagne zu haben.

00:39:40: Und ich sag mal das war ja nicht nur bei der GBI, jetzt dann live-ly ... Niverry meine ich... Wir haben wir ja auch mit Landmarken pro Haus.

00:39:50: Es gibt ja einige Konstellation die am Markt so agieren.

00:39:55: Wie entscheidend ist aus Ihrer Perspektive zum Beispiel auch so eine Doppelrolle aus Entwickler und Betreiberperspektive?

00:40:05: Ich finde die sehr wichtig und sehr gut.

00:40:07: Also ich habe da extrem viel gelernt, wir haben – das kann ich auch nur jedem Entwickler empfehlen der in dem Bereich unterwegs ist – Wir haben bei allen Projekten als wir etwas länger dabei waren, haben wir Betriebsrechnungen gemacht aus Sicht des Hotelbetreibers.

00:40:25: Also wir haben selber dann P&Ls gemacht, weil wir wissen wollten was ist überhaupt belastbar möglich in beide Richtungen.

00:40:35: Also sind die Angebote so niedrig, dass wir da deutlich nachverhandeln können.

00:40:40: oder kommen wir bevor wir möglicherweise überhaupt Betreiber ansprechen aufgrund unserer Development-Kalkulation zu einer Anforderung an Mieten, die man eigentlich als unrealistisch bezeichnen muss.

00:40:55: Also das ist eine Empfehlung, die ich geben kann.

00:40:57: Setzen Sie sich auf die andere Seite des Tisches machen sie P&L und gucken wo das Projekt steht realistisch steht weil letztendlich macht eine Bank anschließend nichts anderes und je besser Sie es selber einschätzen und verargumentieren können desto stärker ist auch dann der Auftritt bei der Bank.

00:41:16: Also das ist ein extrem wichtiger Punkt, eine solche Bewertung und Einschätzung vornehmen zu können.

00:41:22: Insgesamt glaube ich, dass es in den nächsten Jahren eine erheblich stärkere Verknüpfung und Durchwirkung des Marktes geben wird an dieser Schnittstelle, an der wir uns befinden zwischen gewerblichen

00:41:40: Wohnen.

00:41:45: Ich kann das auch begründen, wenn ich noch einen Moment habe.

00:41:48: Es gibt jetzt eine geplante Änderung im Baugesetzbuch.

00:41:55: Da hab' ich gerade gelernt dass es eine neue Kategorie geben soll und zwar des Experimentellen.

00:42:02: also wir kennen ja das urbane Gebiet und das soll den Grunde weiterentwickelt werden in ein experimentelles Gebiet Und das ist ein Bereich der kann ungeheuer spannend sein für unser Segment, weil wir dort eine Öffnung bekommen in Richtung des Wohnens.

00:42:21: Also man will Bauplanungs- und Bauordnungsrechtlich die Möglichkeit schaffen ist natürlich dann ein Beplanung okay aber die Möglichkeiten schaffen dass sie an solchen Standorten einen Hotel, ein Service Appartement, ein Microliving normal wohnen Senioren wohnend als wohnenden in Verbindung mit Branded Residences, auch ein spannendes neues Thema verknüpfen können ohne dass sie Probleme kriegen mit dem Baurecht.

00:42:50: Weil Leute die als Entwickler unterwegs sind wissen das sie im Kerngebiet nur untergeordnet wohnen machen dürfen.

00:42:58: denn ist immer der Streit was ist untergeordnete und ab wann es ist übergeordnet.

00:43:01: also das will man weg räumen.

00:43:03: Das zeigt mir da geht's dann auch in die Bau-Nutzungsverordnung rein dass dort Entwicklung drin ist und Öffnung drin ist, was wir ja alle aus unserem Bereich schon seit Jahren fordern.

00:43:15: Also auch das Segment – ich habe es jetzt gerade gar nicht benannt – PBSA, also Studentisches Wohnen wird nochmal eine ganz tragende Rolle in den nächsten Jahren spielen, was den deutschen Markt dann betrifft.

00:43:29: Also die Entwicklung geht hier mit dem Experimentellen, die finde ich auch mega spannend weil das deckt sich so viel mit dem, was wie oft von Betreibern gehört haben, die gesagt haben Mensch Ich meine, auch wenn die sechs Monate ja nicht aus dem Baunutzungsrechtlichen kommen, sondern eher aus dem Steuerrecht.

00:43:43: Es ist trotzdem immer so eine imaginäre Grenze über die wir viel diskutieren.

00:43:47: Aber da ist er schon so oft gefallen wie leicht würde das Geschäft sein, wenn wir zwölf Monate hätten und dann sind wir immer noch was Gänzlich anderes als klassisches Wohnen.

00:43:59: aber also dass überhaupt dieser Vorstoß gelungen ist jetzt darüber zu sprechen?

00:44:03: Ja ich finde es super.

00:44:05: Das ist super positiv!

00:44:07: Das ist jetzt auch eine Chance für gute, gewiefte Entwickler und Start-ups in so eine sich entwickelnde, sich öffnende Lücke reinzugehen.

00:44:21: Weil das bedeutet ja dass sie diese ganzen Beschränkungen Kann ich denn jetzt einfach ein Servicetapartment in einem Wohnapartment ändern?

00:44:30: Nein, kann nicht so einfach.

00:44:32: Also wir lassen jetzt mal die Steuerausen weg und gucken nur auf das Bauplanungsrecht und Beordnungsrecht – das könnte ich dann!

00:44:39: Und wenn ich feststelle es gibt nun einen extremen zusätzlichen Bedarf für Studenten, dann switche ich das halt um ein studentisches Wohnen.

00:44:48: Die Studenten... es gibt einen Rückgang, die Universität performt nicht mehr so gut wie auch immer.

00:44:54: Dann kann ich's halt wandeln und mache Seniorenwohnendraus oder mach dann die Hälfte des Objektes Servicetapartments.

00:45:00: also all das was momentan so schwierig und kompliziert ist würde sich natürlich über so eine Öffnung erheblich vereinfachen und wäre natürlich mit Sicherheit auf Seite der Investoren hoch interessant.

00:45:13: Also sie hätten in einer Es gilt momentan als die noch stabilste und sicherste Essetklasse das Wohnen.

00:45:22: Hätten Sie die Möglichkeit, das zu erweitern oder wieder zurückzuführen aufs Wohnen?

00:45:28: Gerade Objekte, vielleicht noch einsatz, die wir sehr früh als Serviced Apartments verkauft haben wurden teilweise in sogenannte pan-europäische Residential Force mit reingenommen.

00:45:41: Wir haben immer gesagt Leute ihr wisst schon das ist gewerblich ja haben sie reingenomen als Beimischung für ihre Fonds aber natürlich immer auch mit so einem Hintergedanken, womöglich kommt irgendwann der Tag, wo ich dieses gewerbliche Wohnen im klassisches Wohnen ändern kann.

00:45:58: Weil ich habe ja alle Voraussetzungen im Apartment und ich würde sagen gerade heute mit dem extrem angestiegenen Druck im Wohnungsmarkt wäre das sicherlich an der einen oder anderen Stelle auch möglich so und dann spreche ich natürlich sofort von einer anderen Rendite.

00:46:14: also da ist glaube ich extrem viel möglich mit einer gewissen Intelligenz und Kreativität.

00:46:22: Für wie realistisch halten Sie es, dass es kommt?

00:46:26: Ja.

00:46:28: Das ist wieder ein Faktor Mensch.

00:46:29: Es ist ja auf dem gesetzgeberischen Weg und die neue Baugebähe soll verabschiedet werden bis Ende des Jahres.

00:46:39: Wenn's Anfang nächsten Jahres ist das auch egal weil das sind ja Gesetze, die halten dann für die Kaden.

00:46:44: Wir haben parallel eher ein bisschen unangenehmer das Thema Regulatorik beim Mietrecht was ja schon in der zweiten Lesung ist.

00:46:51: Also ich denke nochmal, es fällt alles zurück darauf... Ich bin niemanden, der in dieses Politiker-Bashing immer so mit einstimmt.

00:47:01: Da ist sehr viel auch passiert!

00:47:03: Sehr viel an Gesetzen und Entbürokratisierung ist auf den Weg gebracht worden.

00:47:08: Jetzt geht's darum dass wir die Leute dafür gewinnen müssen.

00:47:12: also wir als Entwickler, als Immobilienleute das ja umsetzen wollen und wir wollen ja bauen, wir wollen Werte schaffen.

00:47:20: Wir müssen letztendlich die Leute in den Ämtern für uns gewinnen und denen aufzeigen dass es hier auch in unterschiedlicher Form um Wohnraum geht ob das ein ganz kurzfristiger Wohnraum ist oder der klassische langfristige Wohnraum alles ist meine Meinung.

00:47:39: Alles nutzt dem Markt weil wir bauen.

00:47:41: Da ist es mal besser als diese Scheiß-Enteignungsdebatte.

00:47:46: Wir bauen neu und dadurch schaffen wir zusätzlichen Wohnraum und entlasten per Sie den Markt in sehr, sehr unterschiedlichen Segmenten.

00:47:55: Das ist das was ich in der meisten Diskussion am wenigsten verstehe.

00:47:58: Dieses Verständnis dass das nicht da ist, dass wir den Wohnungsmarkt eigentlich entlastet.

00:48:03: Ja absolut!

00:48:04: Aber das ist weiter unsere große Aufgabe.

00:48:07: Wenn wir jetzt eine Wunschkapsel packen Was würden Sie an drei Wünschen reinpacken für das Segment, für die Zukunft?

00:48:16: Naja es ist ein Grunde genommen so eine Mischung aus dem was wir gerade diskutiert haben.

00:48:20: Ich würde einmal mit reinnehmen dass wir die Chancen die sich jetzt zeigen im gesetzgeberischen Nutzen, dass wir uns alle da noch stärker einbringen.

00:48:30: also Lobbying ist einfach extrem wichtig.

00:48:33: an der Stelle ich Vielleicht noch ein Punkt, auch ein Wunsch.

00:48:40: Aber nochmal eine kleine Ergänzung.

00:48:42: Wir haben ja momentan den Neubau definiert jünger als Oktober-Zwanzigvierzehn.

00:48:51: Das war so, ist das Gesetz auch reingegangen in das parlamentarische Verfahren.

00:48:56: Wir kennen ja alle den Spruch von Herrn Strupp kein Gesetz geht so raus wie es rein ging.

00:49:00: ich habe jetzt gerade gehört über den ZIA dass diskutiert wird die Altersgrenze auf zwanzig neunzehn vorzuziehen was den Neubau anbetrifft.

00:49:10: Das ist natürlich schon nochmal eine signifikante weitere Einschränkung für jüngere Bestände, also das heißt wir müssen Augen und Ohren aufsperren, müssen unsere Stimme erheben, müssen den Verbänden auch laut sein.

00:49:24: Auch Unternehmen wie das von Ihnen Frau Gregorius die einfach extrem viel Daten haben Und auch Zahlen und Entwicklungen belegen können Also die Chancen die da sind nutzen sich aktiv in die Verfahren einbringen.

00:49:41: Ich denke, die große Chance ist weiterhin im Markt zu entwickeln durch Umbausanierung, Refurbishments, Conversions – Name it!

00:49:51: Das ist eine riesen Chance das Segment weiterzuentwickeln und auch zu zeigen wie offen und flexibel wir sind weil da müssen sie sehr flexibel sein was die Grundrisse anbetrifft.

00:50:03: Insoweit bin ich da sehr zuversichtlich.

00:50:05: und was ja auch ein dritter Punkt ist, die Branche sollte sich unbedingt ihre Innovationsfähigkeit erhalten.

00:50:12: Ich finde es wirklich toll wer alles welche Personen Frauen Männer Wer auch immer mit Ideen in den Markt gehen Die gesamte Tech Branche oder die Techies die quasi in unser Produkt reingegangen sind um es zu digitalisieren Und das auch zu modernisieren und zu öffnen.

00:50:30: Und momentan sehe ich ein ganz großes Thema.

00:50:34: Neukommende sind die branded residences, kommt wie so vieles aus den USA von den ganz großen internationalen Hotelgesellschaften, die schon lange in diesem Segment unterwegs sind da etwas stärker getrieben auch Eigentumswohnungen, Condominiums.

00:50:50: Ich denke, im deutschen Markt wird es eher was sein auch für Mietbild-Torentprodukte.

00:50:56: Aber auch das ist quasi wieder eine Ergänzung, wieder neues Produkt, ne neue Innovation und auch dadurch die Schaffung von weiteren neuen Wohnraum.

00:51:07: Da haben wir ja dann schon das nächste Thema für unsere nächste

00:51:09: Verabredung zum nächsten Podcast.

00:51:10: Ja unbedingt!

00:51:11: Alles klar.

00:51:12: Ich danke Ihnen ganz herzlich für dieses Gespräch, für den Impulse, fürs Rückschauen und vor allem für den Zukunftsblick.

00:51:18: Und schauen wir mal, was daraus wird?

00:51:21: Ja, vielen Dank für die Einladung.

00:51:22: Hat mich sehr gefreut und bis bald vielleicht mit branded residences.

00:51:26: Und unbedingt!

00:51:27: Danke schön.

00:51:28: Tschüss dann.