SO!APART insight Podcast #21 - Kristin Oberweger

00:00:03: Hallo und herzlich willkommen zum Soapart-Inside-Podcast.

00:00:13: Mein Name ist Danette Gregorius, die Sprecher an dieser Stelle mit Akteuren aus der Welt der Apartmentkonzepte – dem Segment das die Antworten der Zukunft hat vor allem mittels der Hospitality.

00:00:25: Es geht um den Status Quormsegment, um Entwicklungen, Trends und Zukunftsaussichten.

00:00:30: Mir geht es um Menschen, Meinungen und Fakten aktuell hintergründig und echt.

00:00:36: Alle Inzeitler aufgepasst, jetzt geht es los!

00:00:42: Für diese Ausgabe hat es mich ins wunderschöne Wien verschlagen.

00:00:45: Hier haben wir gestern unseren Österreich-Dialog gemeinsam mit unserem Kooperationspartner Michaela und Partner Ford gesetzt – genau ein Jahr nach dem ersten Zoo Part Austria Special.

00:00:57: Diesmal haben wir uns bewusst eine kleingehaltene Runde mit spannenden Köpfen aus dem Bereich Projektentwicklung, Finanzierung und Investment eingeladen um über die Zukunft des Service-Departement Marktes in Österreich zu diskutieren.

00:01:10: Mit dabei war auch Christine Oberweger von der österreichischen Hotelvereinigung.

00:01:15: Christine kennt das Segment aber nicht nur aus der Verbandssicht.

00:01:18: sie war zuvor selbst viele Jahre als Managerin im Bereich Service Departments in Wien tätig und bringt damit gleich zwei spannende Perspektiven mit.

00:01:27: Genau deshalb habe ich sie mir heute vor das Mikrofon geholt, freut euch also auf ein interessantes Gespräch über den österreichischen Markt aktuelle Entwicklung und die Chancen, die der Segment Service Departments bietet.

00:01:40: Hallo liebe Christin!

00:01:42: Hallo lieber Annette Schön dass du heute hier mit mir am Mikropon bist Und ja wo sind wir?

00:01:48: Beschreib mal kurz

00:01:50: Ja wir schauen oft im

00:01:50: Prater.

00:01:51: Ein sehr spannendes Konzept bei uns hier in Wien, das ZUKU.

00:01:55: Auch

00:01:56: räumlich

00:01:57: mit spannenden Details und viel Farbe – mit viel Liebe eingerichtet?

00:02:01: Wunderbar!

00:02:02: Das sind wir schon mitten im Thema,

00:02:03: ne?!

00:02:04: Aber bevor wir ins Thema einsteigen stelle ich dich doch noch kurz, mache einfach unseren Hörer'n bisschen vor.

00:02:08: Sehr gerne!

00:02:10: Mein Name ist Christine Oberweger.

00:02:11: Ich arbeite bei der Österreichischen Hotelvereinigung.

00:02:14: Wir sehen die freiwillige Interessenvertretung für die Beherbergungsbetriebe Österreichs.

00:02:19: Wir

00:02:19: haben über tausend, siebenhundert Mitglieder im Moment.

00:02:23: Dementsprechend sind wir auf dem Marktanteil der gesamten Beherbergungsbetriebe.

00:02:29: Sechzigtausend Mitarbeitende über zweihunderttausenden Betten und wir verstehen uns als die Service-Organisation für Beherbergerungsbetrieb.

00:02:37: Und heute wollen wir ganz speziell über die Entwicklung der Service-Departement Konzepte in Österreich sprechen.

00:02:43: Da bist du ja auch nicht umgelegt!

00:02:45: So haben wir uns ja auch kennengelernt tatsächlich.

00:02:47: Erzähl mir ein bisschen was über deinem Background aus dem Segment.

00:02:51: Ja, ich durfte ein spannendes Projekt in Wien eröffnen und auch entwickeln.

00:02:54: Also wirklich von der Pique auf das Fils Place am Wienerberg war eine Architektur Ikone aus den Sechziger Jahren

00:03:01: und wir

00:03:02: haben dort mit zwei großen Projekten Entwicklern Wiens ein Service-Appartment-Projekt hochgezogen welches Zielgruppe Corporate hatte aber auch Freizeitreisende und also eine Mischung aus digitalisiertem Produkt aber auch Rezeption vor Ort.

00:03:18: Also so ein Kombi Produkt.

00:03:21: Das heißt du sprichst also jetzt hier auch wirklich mit operativer Erfahrung, mit Entwickler-Erfahrung und jetzt natürlich dann vor allem aus der Vereinigungsperspektive?

00:03:33: Ja genau!

00:03:33: Also ich bringe auch die Hotelperspektive mit von meiner Berufserfahrung davor und darf eben auch beobachten wie sich das Segment des Service Apartments entwickelt wie sie auch für uns als Interessenvertretung immer wichtiger werden.

00:03:51: Das sehen wir ja gerade ganz toll, dass die Grenzen zwischen Hotel- und Service-Departementsegment verschwimmen.

00:03:56: Wie definiert denn die ÖHV dieses Segment?

00:04:02: Grundsätzlich ähnlich

00:04:03: wie ihr.

00:04:05: Für uns ist es auch die Küche ausschlaggebend.

00:04:07: also das ist ein Raum je nach Größe oder kleiner aber mit der Funktion der Küche dabei.

00:04:15: In Österreich sehen wir natürlich unterschiedlichste Übergangsformen.

00:04:21: Wir sehen das klassische Apart-Hotel, wir sehen Service-Departments Es beginnen langsam, Branded Residences aber wirklich nur langsam.

00:04:31: Aber wir haben auch viele hybride Projekte.

00:04:33: also wo wir feststellen dass Hotels die erfolgreich ganz klassisch Zimmer anbieten entweder ein Grundstück dazukaufen und Appartements bauen oder eben aufgrund vom Generationenübergang die jungen Nachfolge sagen, uns wird aber der Apartmentsektor mehr interessieren.

00:04:52: Und da passiert einfach transformativ auch sehr viel.

00:04:56: Und siehst du das eher als eine Chance?

00:04:59: Oder ist es eine Konkurrenz zur klassischen Hotellerie hier in Österreich?

00:05:03: Ich

00:05:03: sehe es als Erweiterung für die klassische Hotellerier ich sehe es aber als sehr eigenständiges Produkt im städtischen Bereich da schon.

00:05:15: Da sehe ich auch den Mitbewerb zwischen der Hotellerie, also da ist dann die Abgrenzung doch klarer weil auch die Zielgruppe klarer ist.

00:05:24: Also wir haben natürlich in Wien Freizeit, also den klassischen Leisure-Gast aber auch mehr Co-Bred als wie im Westen.

00:05:32: und im Westen, dort wo die Konzepte ein bisschen mehr verschwimmen ist natürlich der lächer Anteil viel höher.

00:05:38: Das ist ja sowieso noch eine ganz spannende Zahl.

00:05:41: vielleicht lasst uns doch mal für die Hörer nochmal ein bisschen zusammenfassen wie sich der Markt in Österreich überhaupt darstellt.

00:05:47: über wie viele Einheiten sprechen wir?

00:05:49: kannst du da mal ein kleines Update kurz geben?

00:05:52: Ja, wir hatten gestern die Veranstaltung mit Michaelon Partner und Roman Kopocek und Du habt sie Zahlen präsentiert.

00:05:58: von Deutschland und Österreich sind tatsächlich knapp zwölf tausend Einheiten.

00:06:05: Und

00:06:05: in Wien,

00:06:06: wo sich vieles zentralisiert und natürlich auch der Markt ein anderer ist, sind neuntausend achthundert

00:06:13: Einheiten.".

00:06:14: Das gigantisch!

00:06:14: Also ganz ehrlich, das ist das was ich hier gelernt habe als wir angefangen haben uns mit Österreich zu beschäftigen.

00:06:21: Wien?

00:06:21: Wien?!

00:06:22: Wien??

00:06:22: Dann lange nichts, dann Wien und dann kommt irgendwann... Was ist Nummer zwei?

00:06:26: Graz!

00:06:28: Und wir sehen aber natürlich schon auch wieder so mit diesen Hybridenkonzepten und auf dem Bezug auf Flasche im Westen tut sich auch einiges.

00:06:36: Aber Fokus, ich glaube für alle Markeneintritte ist natürlich Wien.

00:06:40: Also so erleben.

00:06:41: es wäre ja gerade auch, dass die deutschen Betreiber sich im Moment gerade natürlich viel mit dem Eintritt in den österreichischen Markt beschäftigen und dann ist das ganz klar Wien.

00:06:50: Alle haben den Fokus, also hier halten wir gerade ja auch die Augen offen welche Opportunitäten noch da sind.

00:06:56: aber lass uns mal ein bisschen bei den Kennzahlen bleiben.

00:06:59: Wir haben für Deutschland sehr stabile performance-Werte präsentieren dürfen.

00:07:04: Sag mal kurz was der Roman Kopaczek gestern auch nochmal zu den Auslastungs und ADR Zahlen gesagt hat.

00:07:10: hier für den österreichischen Markt?

00:07:12: Ja, die Entwicklung ist sehr gut.

00:07:15: Also wir sprechen von einer Auslastung von seventy-fünf Prozent sind auch dem geschuldet, dass es sich um ganz serres Betrieb handelt.

00:07:25: Wenn man das jetzt vergleichen würde mit der österreichischen Hotellerie, würde die drunter liegen.

00:07:28: aber wir haben ja auch zwei Saisonbetriebe, ein Saison betriebe also seventy vier fünf Prozent kann man schon stolz sein und die ADR bei hundert treizehn.

00:07:37: Das ist schon vielversprechend für Entwickler, würde ich sagen

00:07:41: und auch eine tolle Steigerung zum letzten Jahr.

00:07:43: Das fand ich sehr beachtlich bei der Betrachtung der Zahlen, also das haben wir in Deutschland ja so nicht umsetzen können.

00:07:49: Wir waren da noch eher relativ auf gleichem Niveau mit einem kleinen Verlust eher unterwegs.

00:07:55: aber da habe ich gedacht, Respekt, dass die österreichischen Kollegen hier besser gemacht?

00:08:01: Ja, also wir sehen es auch in der Hotellerie oder sagen wir mal so ein allen Beherbergungsbetrieben, dass Preissteigerungen möglich sind.

00:08:08: Man darf halt nicht vergessen, die Schere geht ein bisschen auf der anderen Seite auf mit Wahneinsatz und mitarbeitenden Kosten.

00:08:15: Aber

00:08:16: das Schlüssel ist es den Preis zu heben und das gelingt ja offenbar.

00:08:20: Sehr gut!

00:08:21: Und kannst du das Segment einfach mal noch einmal einordnen im Gesamtverhältnis zur Hotellerie?

00:08:27: Welchen Anteil machen die Service der Partmots in Österreich

00:08:30: aus?

00:08:30: Ja auch aus der Studie von Michael und Partner heraus sieben bis acht Prozent der Einheiten sind schon Servicetapartments zugeordnet.

00:08:40: Tendenz steigend natürlich, wie wir wissen und ich denke das ist auch den zukünftigen Zielgruppen ein bisschen geschuldet.

00:08:47: also Österreich bietet sich da auch an für Familien.

00:08:52: viele junge nachkommende Gäste wollen gerne ein bisschen mehr Platz bringen.

00:08:56: ja Sport-Equipment mit sind aktiv urlauber.

00:09:00: also ich glaube können wir mit mehr Marktanteilen in Zukunft rechnen.

00:09:05: wenn wir gerade über die Zielgruppe sprechen, finde ich müssen wir über ein Thema sprechen nochmal den Anteil auch zwischen Corporate und Leisure.

00:09:12: Weil da war ja Österreich sowieso schon immer ganz ganz ganz Leisure getrieben wo wir immer schon gesagt haben wow das ist eigentlich einer der größten entscheidenden Unterschiede auch zum deutschen Markt.

00:09:23: jetzt haben wir in Deutschland erstmal sozusagen auch einen Leisure-Überhang hinsichtlich der Nachfrage.

00:09:30: aber unsere Zahlen sind ja wirklich noch wenig im Vergleich.

00:09:34: sag mal wie.

00:09:35: Was hat der Roman gestern gesagt?

00:09:37: Wie ist das blitt im Moment?

00:09:39: Naja, wir sehen, dass man im Service-Apartment-Segment Freizeitreisende Leisure sieht.

00:09:47: Ja und ich kann mich erinnern von den früheren Soeparts auch nicht.

00:09:50: Also ich habe gedacht, so viel Corporate hätte ich auch gerne, aber ja und es verändert sich.

00:09:55: Corporat geht auch bei uns zurück Obwohl Wien immer noch eine tolle Kongressstadt ist, dann liefern wir auch tolle Zahlen und ich glaube da können wir stabil bleiben.

00:10:06: Aber grundsätzlich Läscher wird also steckt.

00:10:12: Das wird noch weiter nach oben gehen.

00:10:14: Oder ist das jetzt so dieser Switch, den ihr als erreicht habt hier in der Stadt?

00:10:19: Der ja fast quasi umgedreht ist zu dem wo wir in Deutschland herkommen.

00:10:23: Wir hatten aber viele Jahre, siebzig Corporate und dreißig Leisure.

00:10:27: Und jetzt seid ihr ja hier fast genau an diesen Werten.

00:10:31: Glaubst du so eine Zielgröße?

00:10:32: Ich glaube es wird sich einpendeln jetzt dann.

00:10:35: Wir bekommen noch mehr Kapazitäten wie ihn dazu.

00:10:39: Ich glaube aber nicht, dass die durch Corporate ausgeglichen werden sondern eher durch den Leisure-Gast.

00:10:45: Da kommt natürlich das Thema... Du hast vorhin schon gesagt, hybride Konzepte, Werke bekommen da noch mal eine ganz andere Bedeutung.

00:10:52: einfach auch Was glaubst du?

00:10:55: Oder gibt es da so Entwicklungen, die du jetzt auch spannend unter euren Mitgliedsbetrieben vielleicht siehst was da an Markt gekommen ist.

00:11:04: Ja also was wir sehen is' Aber das hat die Hotellerie im kleinen Finger alle Professionalisierung.

00:11:12: Wir sorgen auch alles was so Digitalisierung anlangt auf und setzen es um, da hatten natürlich die Service der Partners ein bisschen die Nase voraus.

00:11:22: ich habe ja selbst dieses Produkt entwickelt schon damals mit Check-in Automat und ja online check in und hab mich ja gerettet im Corona.

00:11:32: aber dann zieht die Hotellerie nach.

00:11:34: Und es gibt Projekte in Österreich, so wie ich vorhin gesagt habe mit ein bisschen Generationenübergang wo Appartements dazu gebaut werden und man dann zum Beispiel auch das FMP besser auslasten kann.

00:11:47: Man mehr Platz hat einfach auf die zukünftigen Zielgruppen passgenauer anbieten kann.

00:11:54: FNB ist ja eigentlich gerade immer so ein Schlüsselfaktor.

00:11:57: Also das ist der Bereich, den wir bei uns im Segment weglassen, weil wir sagen es ist ein sehr dienstleistungsintensiver Bereich.

00:12:04: Der stört eigentlich ein Stück weit unsere schlanken Strukturen was unser großer USP hinsichtlich der Kosten ist.

00:12:13: wenn wir jetzt aber natürlich über sixty- acht Prozent Leisure sprechen also Menschen die mit einer ganz anderen Aufenthaltsmotiv einfach da sind Siehst du eigentlich, dass auch Service Departement Konzepte in der Zukunft hier mehr F&B-Angebote brauchen?

00:12:31: Und wo?

00:12:31: und das ist ja die sehr schwierige Frage.

00:12:33: Wo ist dann irgendwann auch diese Abgrenzung zur Ferienhotellerie?

00:12:40: Ja, die Abgrenzung wird unter den Regionen verschwimmen also es wird ... ich glaube, dass Wien nach wie vor abgrenzbar

00:12:51: bleibt

00:12:52: Mit klassischen Service-Appartements, Apartotelsprodukten für Zielgruppe.

00:12:56: auch Corporate und Longstay haben wir ja trotzdem immer noch.

00:13:00: Muss man sagen, Experts, Longstays.

00:13:04: F&B zurückkommt auf deine Frage, muss man sich die neuen Zielgruppen anschauen?

00:13:10: Ich persönlich glaube nicht, dass die zukünftigen Gäste noch mehr zu Hause kochen werden.

00:13:15: Zuhause meine ich jetzt das Service der Partnern.

00:13:17: Die wollen auch Erlebnis und unterschiedliche FMP-Konzepte erleben.

00:13:23: Aber dieses Mehr an Raum kann mir meinen Café in der Früh selber machen, damit es beliebt

00:13:30: bleibt!

00:13:32: Jetzt lasst uns mal noch das Thema Fachkräfte auch ein bisschen besprechen.

00:13:37: Das ist ja der zweite zentrale Faktor, die Lienkonzepte.

00:13:40: Du hast es schon angesprochen, Digitalisierung und so weiter Riesenthema.

00:13:44: Ihr beschäftigt euch in der ÖHV mit dem Thema Arbeitsmarkt?

00:13:47: Und ihr habt da gerade auch ganz aktuell eure Mitglieder befragt.

00:13:53: Was sind denn die größten Herausforderungen für die Hotellerie?

00:13:56: Sind das die gleichen wie ihr auch für die Service-Appartement seht?

00:14:01: Ja also dies wirklich aktuell, wir haben von hundertfünfundsiebzig Betrieben umfassende Antworten bekommen.

00:14:08: Und jetzt auch wiederum auf das FNB zurückzukommen ist der größte Herausforderung wird in den finden qualifizierter Fachkräfte für die Küche gesehen und dann kommt das Service aber mit Abstand Küche.

00:14:26: Das wird eine wirkliche Herausforderung weil wir auch sehr starke Regulierungen im Sinne von Zuwanderung in Österreich.

00:14:33: Also wir brauchen auch Arbeitskräfte aus den Trittstaaten, die einerseits schon qualifiziert sind oder die wir gerne auch hier qualifizieren.

00:14:40: Wenn das Mindset passt sagen wie immer also wenn diese Dienstleistungsbereitschaft da ist und man gerne mit dem Gast arbeitet bringen wir jedem alles bei.

00:14:50: Aber die Herausforderung wird sein ein bisschen diese Regulatorien zu erleichtern damit wir wirklich die Fachkräfte ins Land bekommen.

00:15:00: Jetzt haben wir ein großes Problem, auch was die Ausbildung in Deutschland

00:15:04: angeht.

00:15:04: Wie ist

00:15:04: es hier in Österreich?

00:15:06: Also wird hier ausreichend noch ausgebildet in den einschlägigen Berufen für die Hotellerie?

00:15:11: und siehst du da auch einen Unterschied?

00:15:13: jetzt zum Service-Appartement

00:15:14: Segment.

00:15:17: Ja!

00:15:17: Wir bilden gut aus.

00:15:18: Es gibt toale Ausbildungen um dir uns viele Länder in der Welt benennen.

00:15:23: Nichtsdestotrotz also über fünfzig Prozent der Betriebe suchen derzeit nach Lehrlingen.

00:15:27: das schon.

00:15:31: Ich habe den Vergleich gerade ein bisschen mit Deutschland.

00:15:35: Da ist es zum Beispiel sehr viel einfacher junge Erwachsene aus Trittstaaten in Deutschland auszubilden, das geht bei uns noch nicht so gut.

00:15:43: da muss man jetzt einmal noch schauen welche Struktur wir finden um die bei uns aufgelesen zu können und ich glaube das Interesse wäre da für junge Menschen als anderen Ländern zu uns zu kommen sich hier ausbilden zu lassen.

00:15:57: im Moment suchen wir eher nach Lehrlingen.

00:16:01: Und gibt es da Punkte, wo die österreichische Hotelvereinigung aber auch Service-Departementbetreiber oder generell ja auch die Hotellerie und die Eigentümer unterstützen

00:16:11: kann?

00:16:13: Ja wir haben eine wirklich tolle Jobbörse gegründet.

00:16:17: Das ist UHV Young Talent und die habe ich in den Tourismuschulen positioniert.

00:16:22: Die ist auch beim Arbeitsmarktservice schon integriert also bei der Berufsberatung Und da kann man nach Praktikumstellen, nach Lehrstellen und nach Aushilfs-Jobs – bei uns gibt es auch berufspraktische Tage wo man einfach wirklich intensiv schnuppern kann.

00:16:36: Da kann man Betriebe suchen, sind über zweihundertachtzig auf der Website drauf und wir versuchen halt auch ganz klassisch mit Keywords Google Ads das Thema zu bewerben.

00:16:54: Ja, ich denke mal das Service-Apartment Markt hat es hier ein bisschen leichter ehrlicherweise.

00:17:00: Weil der FNB Factor wegfällt, weil es viele interessante Jobs im Background gibt mit Sales und Digitalisierung wie welche Schnittstelle baue ich wohin?

00:17:10: Wie ist mein Texteck?

00:17:11: also... Ich denke mal dass da die Hotellerie von mehr Herausforderungen steht.

00:17:18: Wie erlebt ihr generell so die Wahrnehmung für das Servicepartmentssegment?

00:17:22: Also, wenn ich wieder mit der Deutschlandbrille gucke war es ja wirklich ein harter Weg und es war sehr mittelständig, sehr heterogen geprägt.

00:17:31: Und wir sind einen langen Weg der Professionalisierung gegangen und damit einfach auch eine ganz andere Wahrnehnung, die wir jetzt in Deutschland spüren.

00:17:39: wie ist es hier in Österreich?

00:17:42: Es hat sich die Wahrnehmungen geändert auch zu der Zeit, wie ich das Projekt eröffnet habe viele Vorteile gegeben.

00:17:48: Also Service der Partners hatte vielleicht ein bisschen diesen Weigeschmack von haben die eh eine Betriebsanlagen-Genehmigung?

00:17:57: ja aber in Österreich jeder, der einen Betrieb aufsperrt und der Dienstleistungen, die zu einem Hotelpackage passen anbietet muss eine Genehmigung haben.

00:18:10: da kommt man nicht drum um.

00:18:12: also Sobald man den Reinigungs-Service anbietet, ist man eigentlich schon drin.

00:18:16: Außer meist privat sind wir vermiedt aber von dem Sprechmeiß nicht.

00:18:20: Und wir haben schon jetzt erlebt dass es natürlich wahnsinnig viele professionelle Anbieter gibt.

00:18:25: Wir selbst machen auch immer wieder Side Inspections in Service der Partnern betrieben wo wir unsere Mitglieder zeigen wie toll digitalisiert die aufgesetzt sind oder wie geschickt manche Apartments gestaltet sind multifunktional.

00:18:41: Und ich denke, es ist eine schöne Ergänzung.

00:18:45: Lass uns mal... Du hast gerade schon so ein bisschen das Thema auch Vorurteile, Regulierung angesprochen weil das ja auch eine große Welle und die erleben wir hier bei euch auch sehr klar.

00:18:57: also derzeit ist vor allem natürlich wie ganz vorne weg halt auch neue politische Initiativen, die wir da sehen, die bereits schon streng regeln, die eigentlich ja schon da sind für die Kurzzeitvermietung nochmal zu verschärfen.

00:19:10: Kannst du vielleicht dazu ein bisschen was sagen, was im Moment so die politischen und regulatorischen Herausforderungen sind?

00:19:16: Und was die Betreiber hier beschäftigt?

00:19:20: Ja wir versuchen schon Wildwuchs unter Anfangsstrichen also zu vermeiden weil wir ganz klar sagen es braucht die gleichen Rahmenbedingungen an Spielregeln für alle und wenn ich sie mal anbiete und die Leistungen dazu anbietet dann muss sich einfach auch den Brandschutz erfüllen, dann muss ich die Fluchtwege erfülle.

00:19:40: Ich brauche meinen Bescheid und die Stadt Wien hat da jetzt einfach hart durchgegriffen gesagt es gibt nur mehr neunzig Nächte Buchungen für Airbnb.

00:19:50: Aufs Jahr gesehen?

00:19:51: Genau genau.

00:19:54: Und ich denke mal das ist ein guter Ansatz und alle die dies ehrlich meinen und professionell arbeiten die trifft das sowieso nicht.

00:20:02: Also ja das sind Unternehmer unternehmerinnen

00:20:06: Und merkt ihr, dass dadurch aber auch schon Angebote vom Markt verschwunden sind?

00:20:10: Also reguliert sich da wirklich was?

00:20:12: oder ist das gerade noch so ein bisschen wo kein Kläger da keinen Richter.

00:20:16: Ich denke, wo man es am ersten Markt ist der Mietmarkt in der Rotterlerie Beherbergungsbetriebe denke ich eher weniger.

00:20:27: Also

00:20:27: grundsätzlich aber schon ein Thema womit die euch hier sehr stark auseinandersetzt und wenn man sieht kann es zu einschätzen, wie viel im Graumarkt es gibt von diesen privaten Apartments.

00:20:42: Weil ich sage mal in Deutschland jetzt alleine für Berlin hatten haben wir die Zahlen auch mal angeschaut.

00:20:46: also wir haben ja aktuell rund about six tausend siehmonat professionelles Service-Appartement in der Stadt und aber dem gegenüberstehen.

00:20:55: Und das sind, sag ich mal Zahlen, weil die werden ja nicht wirklich erhoben.

00:20:59: du kannst dir nur abschätzen.

00:21:00: Ich wollte sagen, dass es schwierig ist und du hast ja nicht immer den gleichen Stand.

00:21:05: Aber die letzten Stichproben, die halt über verschiedene Studien erhoben wurden, die lagen schon bei zwölf tausend.

00:21:10: Das heißt, also dieser Graumarkt ist eigentlich fast doppelt so groß wie der professionelle Markt.

00:21:16: Ist es ein ähnliches Verhältnis oder vermutest

00:21:18: du

00:21:18: das es ein ähnliches Verhältnis hier auch bei euch in Wien ist?

00:21:21: Oder in Österreich

00:21:22: allgemein?

00:21:23: Ich vermute eigentlich dass es ein bisschen weniger ist ehrlicherweise weil's eben strenge Regelungen gibt und weil man ja auch Ortstage bezahlen muss.

00:21:33: Also das ist ja alles geregelt.

00:21:37: ich denke dass es natürlich einen Graubereich gibt, so wie es manchmal bei einem Tourismusband Listen mit Adressen gibt.

00:21:45: Aber ich denke jetzt nicht

00:21:47: zu groß.

00:21:48: Gibt es denn aus Sicht von der ÖHV Anpassung die im Gewerbe- oder Baurecht

00:21:54: notwendig

00:21:55: sind?

00:21:55: Seht ihr das?

00:21:56: also habt ihr diese Themen durch die Betreiber auf dem Tisch.

00:22:00: Grundsätzlich, wir starten so mit unserer Betreuung als Serviceorganisation ab dem Zeitpunkt der Eröffnung ganz intensiv.

00:22:08: Da können wir auch ganz viel beitragen.

00:22:10: Wir sehen aber weil wir natürlich Hotelketten dabei haben oder Betriebe die zusliche Hotels eröffnen Wie schwierig manchmal die Genehmigungsverfahren sind wie lange das manchmal dauert.

00:22:21: Also wir reden da oft von ein zwei Jahren wo ich mir denke wie trägt man das kapitaltechnisch durch?

00:22:29: Das sehen wir schon.

00:22:31: Ich sehe, dass die Zusammenarbeit zwischen Arbeitsinspektorat und den Betrieben grundsätzlich besser wird.

00:22:38: Die verstehen sich langsam auch mehr als Serviceorganisationen.

00:22:44: Da versuchen wir zum Beispiel das Feld aufzubereiten, ganz viel zu informieren, da Ängste abzubauen.

00:22:51: wendet dich gerne an das Arbeitsinspektorat, wendete dich an dein Magistrat und deine Gemeinde.

00:22:57: Beziehe alle mit ein wenn du umbauen möchtest.

00:23:00: es ist diese Kommunikation einfach sehr wichtig und dann funktioniert auch vieles besser.

00:23:05: aber wir sehen schon dass manche Genehmigungen wie gesagt wirklich zu lange dauern.

00:23:10: Also ich hatte da ja auch eine relativ alarmierende Pressemitteilung von euch gesehen, wo ihr auch gesagt habt.

00:23:16: Ihr Wiegen glaube ich war es ganz konkret singt da halt auch im Städtering ging jetzt noch mal ab oder in die Österreich war es glaube ich den ganzen.

00:23:24: Das war so die Wertschöpfung genau und das ist eben gerade vor allem eben auch an langen Verwaltungsprozessen liegt und diesen langen Genehmigungsphasen die einfach da sind.

00:23:35: Magst du da noch

00:23:35: drei Worte sagen?

00:23:36: Wir haben eine große Initiative gestartet viel Wirklich sehr viel Feedback von den Betrieben eingeholt.

00:23:42: Wo sind die konkreten Ansatzpunkte?

00:23:45: Was sollen wir an die Minister weitergeben, um eben Regulatoren abzubauen und Bürokratieaufwände abzubauern?

00:23:52: Weil das kommt immer in jeder Befragung also dass die Mitglieder sagen ich habe einfach so wahnsinnig viele organisatorischen Aufwand mit Dokumentationen, mit Prüfungen Und es will ja jeder einen sicheren Betrieb bieten Es will jeder auch das Arbeitsrecht einhalten Das Arbeitsstättengesetz Aber man muss es reduzieren.

00:24:13: Wenn du nur eine regulatorische Hörde für die Branche abschaffen könntest, welche wäre das?

00:24:20: Wenn sie schee kommen

00:24:22: würde!

00:24:22: Genau mit ihrem Wunschstäbchen?

00:24:25: Ja.

00:24:26: also ich arbeite auch sehr stark für das Thema Arbeitsmarkt in der ÖHV und bekomme wie schwierig dieses Thema für die Betriebe ist.

00:24:34: Und ich denke mal eine Erleichterung arbeitende aus nicht österreich um hier fuß fassen zu können das wäre schon eine tolle sache.

00:24:44: wir haben ja die rot-weißrottkarte in österreich, die hat ganz klare spielregeln.

00:24:49: aber

00:24:49: und über achtzig prozent unserer betriebe führen diesen ablauf selbst durch.

00:24:54: also diese einreichung ohne nagentur und hutab weil ist wirklich sehr aufwendig.

00:25:00: Und da das zu erleichtern wäre es schon eine großartige Sache.

00:25:07: du hast Ein Stichwort auch gesagt,

00:25:10: Umweltmunk.

00:25:11: Vielleicht können wir darüber noch ein bisschen sprechen weil das ist jetzt zum Beispiel auch ein Riesenthema was wir in Deutschland haben dass wir aufgrund der gestiegenen Baukosten und einfach auch fehlender Flächen gar nicht mehr so den Neubau wirklich sehen.

00:25:25: d.h.

00:25:26: Wir denken natürlich viel über Konversionen nach, dass im Prinzip viele leerstehende Büros umgedacht werden, dass Daraus Wohnungen werden, aber auch Hotels und natürlich Service Apartments werden.

00:25:39: Wie ist da die Entwicklung hier in Österreich?

00:25:43: In Wien ist es so, dass Wohnraum gebaut wird – und zwar brauchen wir den Wohnraum!

00:25:48: Es gibt Projekte am Rande der Stadt mit weiteren, dreieinzigtausend Menschen, die angesiedelt werden.

00:25:54: Und es ist so, das man eigentlich in einem Bestandshaus nur dann gewerblich bauen kann wenn es schon so gewidmet ist oder gemischt gewerbig weil sonst sind die Chancen eher schlecht, dass es umgewittmet wird.

00:26:08: Also weil Wohnraum schon geschützt ist bei uns und wir haben ja auch das Thema mit den kleineren Einheiten wenn man sagt okay dann braucht man eine Ausnahmebewilligung oder man braucht auch das Einverständnis aller Eigentümer im Haus, wenn man Wohnungen gewerblich vermieten möchte.

00:26:27: Es gibt da schon einige Spielregeln an dem er sich halten muss.

00:26:34: Deswegen, ich denke Büros sind eine gute Möglichkeit für Service Apartments diese im Umzubauen.

00:26:40: Ja, ich glaube die Möglichkeiten sind ein bisschen begrenzt.

00:26:43: Aber habt ihr da auch schon konkrete Objekte gesehen?

00:26:45: Weil in Deutschland sehen wir ja viele Umwandlungen von Büro zu Service Apartements.

00:26:54: Da wirst du jetzt der Roman auf jeden Fall beschätten.

00:26:57: Dann hebe ich die Frage für ihn auf, auf jeden fall.

00:27:01: Kein Thema!

00:27:02: Dann lass uns mal noch ein bisschen in den nächsten Themenkomplex kommen und zwar mal zum Thema Nachhaltigkeit auch sprechen.

00:27:09: Und zwar fragen denn Gäste in Österreich heute aktiv nachnachhaltigen Angeboten oder bleibt tatsächlich der Preis entscheidend?

00:27:20: Also Österreich versucht seit vielen, vielen Jahren sich als das Land zu positionieren, wo Nachhaltigkeit wirklich sehr gelebt wird und auch in den Betrieben.

00:27:29: Es gibt das österreichische Umweltzeichen, da auch wahnsinnig viele Betriebe sich erarbeiten – es ist ja auch wirklich viel Arbeit, das umzusetzen!

00:27:38: Ich sage aber immer wir in der Beherbergungsindustrie sind wahnsinnige große Multiplikatoren.

00:27:45: Also alleine weiß ich nicht… Das Butterpapierdl wenn wir das sparen beim Frühstücksbüffet Und es ist schon ein Asset.

00:27:54: Es ist auch ein Ziel des Bundesministeriums, es gibt den Vision T-Plan für den Tourismus wo gesagt wird wir wollen ich glaube es geht fast um eine Verdoppelung der Anzahl der Hotels mit Umweltzeichen.

00:28:06: das ist ein Ziel das finde ich

00:28:07: toll

00:28:08: Und wir unterstützen als ÖHV mit Ausbildungen dazu, mit Online Talks.

00:28:16: Wir beraten auch über die Siegel, die unterschiedlichen... Man muss sich ja einmal einlesen und sich auskennen!

00:28:22: Ja,

00:28:23: und ESG ist schon in aller Munde, weil es leider abnimmt?

00:28:28: Es war bis vor einem halben, dreiviertel Jahr noch präsenter als Thema.

00:28:33: Ich denke aber große Betriebe die an GDS angebunden sind, die Corporate anstreben.

00:28:40: Die müssen das sowieso erfüllen weil die großen Firmen dieser Wellen wollen ein Hackalbit in den ESG-Kriterien sehen sonst fällt man raus aus dem Buchungskanälen und...

00:28:49: Jetzt habt ihr nur nicht so einen starken Corporate Anteil

00:28:52: ne?

00:28:52: Ja

00:28:52: ja genau!

00:28:53: Die Frage so nah zu sagen wie hoch ist die Sensibilität der Gäste eben wenn sie privat unterwegs sind?

00:29:00: also was wir schon sehen ist die Gästen lieben es zu wissen

00:29:03: die Produkte

00:29:04: sind regional im FMP vor allem.

00:29:07: Das ist auch ein Esset, wir haben eine tolle Landwirtschaft in Österreich, also braucht sich niemand zu verstecken und ich denke schon dass das sehr wichtig bleiben wird.

00:29:19: Wir merken am Moment der Unternehmer sagt wo bringt mir das Umweltziegel etwas unterm Strich?

00:29:27: Also wir setzen auch darauf zu sagen hier und dort kann man einsparen eben mit nachhaltigen Maßnahmen.

00:29:35: Das ist im Moment schon auch ein wichtiges

00:29:37: Kletterium.

00:29:38: Was glaubst du, welche ESG-Anforderungen die Betreiber künftig besonders umtreiben werden?

00:29:44: Was ist am schwersten gerade zu erfüllen?

00:29:48: Ich glaube eine Herausforderung in meinem Bestand neu zu bauen ist einfacher und ansonsten glaube ich dass wir eigentlich gut unterwegs sind weil wir sind ja auch als sehr mitarbeitenden orientiert.

00:30:05: Also ich glaube, da kann man in dem Bereich Social wirklich viel schon vorweisen.

00:30:09: In jedem Betrieb und baulich... also wenn wir abfragen wieviel geplant ist zu investieren?

00:30:19: Ich glaube, hat der Roman auch ein paar ganz gute Zahlen gehabt.

00:30:23: Sind das sehr große Beträge?

00:30:25: Die Investitionsfreudigkeit ist groß und da wird immer ESG mitgedacht werden.

00:30:31: Wenn wir mal die Zukunftsbrille aufsetzen Wo siehst du das Service-Appartment-Segment?

00:30:38: in Österreich?

00:30:38: In österreichisch?

00:30:41: Spannend!

00:30:43: In den letzten

00:30:45: Jahren.

00:30:46: Sehen wir mehr Entwicklungen in Graz, in Linz und in Innsbruck?

00:30:50: Also die Dynamik ist schon riesig.

00:30:51: Wir sehen schon, dass im Namen auf der Ketten Willeim, Homenummer investieren, Standorte suchen, auch in Beelagen zum Teil gehen.

00:31:05: Das wird mehr werden, weil eben auch der Digitalisierungsfaktor so gelernt ist von den Service-Departements und viele Gäste das auch wollen.

00:31:13: dieses

00:31:14: Ich

00:31:14: will mich nicht mehr lange anstellen.

00:31:16: Wenn ich nicht gerade in meinem Hauptdurlaub im Sommer bin ja an der Rezeption da ist es mir vielleicht egal, bekomme ich ein Wasser nebenbei, Service ist fein, ich habe einen persönlichen Kontakt.

00:31:23: Aber sonst die Achtzig Prozent, die ich sonst unterwegs bin geht's um Zeitersparnis.

00:31:28: Und das sind die Service-departements gut dabei.

00:31:30: und ich glaube daher werden wir noch mehr sehen.

00:31:33: Und du hast es vorhin schon mal so ein bisschen gesagt, die Hybridenkonzepte.

00:31:37: Die Mischkonzepten, die entstehen... Das sehen wir ja in Deutschland auch sehr stark.

00:31:42: Deshalb wirklich die klassischen Hotelgesellschaften sich entweder einen Living-Annex sozusagen zulegen, eigene Marken innerhalb des gesamten Markenportfolios halt für den Extended Staybereich.

00:31:54: Glaubst Du diese Entwicklung werden wie hier in Österreich auch sein?

00:31:58: Ich denke schon!

00:31:59: Ich sehe seine aus relativ natürliche Werteentwicklung.

00:32:03: Was es schon gibt, dass manche Betriebe, also Hotels sagen okay ich habe da jetzt zwei Straßen weiter ein Objekt und ich baue Service der Apartments dort hinein.

00:32:12: Und ich betreue das mit, also so klassisch extended Brands.

00:32:16: Ich glaube da versuchen sich gerade.

00:32:18: ein paar.

00:32:20: größere Entwicklungen sehe ich auch.

00:32:22: Also auch österreichische Hotelketten die sagen ja

00:32:26: wir

00:32:27: suchen Standorte wo wir Apartments bespielen können.

00:32:31: Ich glaube schon, dass das kommt.

00:32:34: Welchen Rat würdest du denn einem Investor geben der heute in Service Departments in Österreich investieren möchte?

00:32:42: Ich würde wirklich dadurch, dass die Kapazitäten schon so groß sind ich würde in eine A-Lage gehen.

00:32:49: Okay,

00:32:50: Lage, Lage

00:32:51: wieder.

00:32:52: Schon wieder ja weil ich sonst auch den Preis nicht durchsetzen kann und ohne einen ordentlichen Refpaar wird es sich nicht ausgehen am Ende des Tages.

00:33:04: Ich habe gewisse Fixkosten aufgrund der Größe.

00:33:08: Wir sprechen nicht von Hotelzimmern, sondern von größeren Einheiten.

00:33:11: Die Reinigung mit mehr Fenster und Energie.

00:33:16: Mitarbeitende haben wir vielleicht nicht so viele wie in der Hotellerie aber ich muss einen Preis durchsetzen.

00:33:23: Die Pachten werden höher die Zinsen.

00:33:28: Das wäre mein Ansatz.

00:33:30: Letzte Frage vielleicht, welche Entwicklung überraschte ich im Moment am meisten bei euch hier in der

00:33:37: Branche?

00:33:43: Ich überrascht vielleicht nur dass sich in manchen Regionen noch nicht so viel tut wie es ich erwarten würde.

00:33:49: Weil ich glaube wir haben ein wahnsinniges Potential in Österreich mit den Seen und leider dem Klimawandel, das sich dann auch nicht mehr tut.

00:34:04: Ansonsten finde Projekte spannen, die so ein bisschen FNB neu denken.

00:34:10: Und wenn jemand mutig ist und sagt ich baue auf einem Berg einen Sushi, also ich mache ein Sushi Restaurant in meinem

00:34:17: Hotel ja

00:34:18: dann finde ich das auch toll.

00:34:20: Also das Thema Überraschung ist glaube ich für unsere Gäste immer gut.

00:34:25: Spannend!

00:34:26: Dann lieben Dank, Christine für das schöne Gespräch.

00:34:29: Für den Einblick und die Insights in den österreichischen Markt Und wir werden es verfolgen!

00:34:34: Wir werden dranbleiben.

00:34:35: Wie

00:34:35: zu wer soll ich?

00:34:36: Ich bin auch immer gespannt was sich in Deutschland tut.

00:34:38: Absolut absolut also vielen lieben dank.

00:34:41: Ich danke dir Annett, mein schönes Gespräch.