SO!APART insight Podcast #20 mit André Adami

00:00:03: Hallo und herzlich Willkommen zum Sohopath Inside Podcast.

00:00:13: Mein Name ist Danette Gregorius, die Sprecher an dieser Stelle mit Akteuren aus der Welt der Apartmentkonzepte – dem Segment das sie Antworten der Zukunft hat vor allem mittels der Hospitality.

00:00:25: Es geht um den Status Quormsegment, um Entwicklungen, Trends- und Zukunftsaussichten.

00:00:30: Mir geht es um Menschen, Meinungen und Fakten aktuell hintergründig und echt.

00:00:36: alle Inzeitler aufgepasst.

00:00:37: Jetzt geht es los!

00:00:42: Diese Woche ist der heuer Jahreskongress temporäres Wohn über die Bühne gegangen.

00:00:46: Wir waren mit der SOAPART INSIDE erneut Medienpartner und so wollen wir den aktuellen Stand im Segment beleuchten.

00:00:53: Daher habe ich mir Andrea Dami ans Mikrofon eingeladen, er isst seit Jahrzehntausend sieben bei Bullwingeser und in der Position als Bereichsleiter wohnentätig.

00:01:02: Schaut man auf die Agenda?

00:01:04: Waren die Themenblöcke relativ klar?

00:01:06: Regulierung bleibt das beherrschende Thema Umnutzung und Konversionengewinn an Bedeutungen, neue Wohnformen und Technologie werden wichtiger.

00:01:15: Und der Fokus verschiebt sich von Wachstum zur Resilienz.

00:01:20: Was konkret zu den Themen diskutiert wurde?

00:01:22: Welche Erkenntnisse am Ende stehen?

00:01:24: Frage ich in der kommenden halben Stunde den Mann, der in seiner Vita auf der Webseite zu stehen hat.

00:01:31: Zu seinen Aufgaben gehören die Analyse Bewertung und Beratung bei allen Arten von wohnungswirtschaftlichen Fragestellungen.

00:01:39: Also dann, der perfekte Mann heute hier bei mir am Mikrofon.

00:01:43: Auf geht's?

00:01:44: Herzlich willkommen, lieber André!

00:01:46: Herzlichen Dank an Ed für die Einladung.

00:01:48: Schön dass du da bist.

00:01:49: Ja.

00:01:50: Erzähl mal ein bisschen was von dir.

00:01:51: Ich glaube vielleicht nicht jeder kennt dich jetzt schon, erzähl mal etwas von deinem Background.

00:01:55: wer bist du?

00:01:57: mit wem darf ich hier die nächsten dreißig Minuten plaudern.

00:02:00: Danke schön also zum ersten Mal darf ich ja heute einen Podcast machen das also probiere Und da gehört natürlich ein bisschen Aufregung dazu, obwohl ich bereits fast zwanzig Jahre bei BVG satelich bin.

00:02:14: Dort als Head of Residential einen Team begleite vor allen Dingen mit wohnungswirtschaftlichen Fragestellungen.

00:02:22: aber mittlerweile ist es auch so dass wir natürlich alle Produkte bearbeiten wo man schlafen kann also tatsächlich nicht nur die Service Apartments und Hotels sondern das geht bis zu Pflege Apartments Micro Living usw..

00:02:36: Okay, und wenn du so ein bisschen das Einteilst von den Gewerblichen.

00:02:39: Du hast ja ein bisschen jetzt auch Service-Departements gesagt und aber auch die Wohnwirtschaftlichen mit dem Seniorpflege Michael Living Studentisches wie ist bei euch im Unternehmen die Gewichtung?

00:02:51: Wir stellen fest dass es zwei große Schwerpunkte gibt.

00:02:53: Der eine Schwerpunkt sind große Quartiersentwicklungen wo wir also tatsächlich die ganze Palette an Wohnprodukten haben Und der zweite Schwerpunkt, der in den letzten Jahren sich besonders herauskristallisiert hat ist der Umgang im Bestand.

00:03:08: Wie werden Bestandsgebäuden nachgenutzt?

00:03:10: Das sind Bürogebäude das sind ehemalige große Einzelhandelszentren und beide Aspekte spielen etwa eine gleich

00:03:18: starke Rolle momentan?

00:03:20: Okay, dann lass uns doch wirklich mal starten.

00:03:22: Ich habe es im Intro schon kurz gesagt.

00:03:24: Diese Woche hat der Heuer-Jahres-Kongress stattgefunden und das ist ja obligatorisch immer der Termin wo dann halt auch die frischen Zahlen von euch vorgestellt werden aus der Initiative Micro Living.

00:03:36: Gib uns doch mal ein paar Zusammenfassungen.

00:03:38: was waren jetzt wirklich die Key Facts?

00:03:40: Was waren die Haupterkenntnisse?

00:03:42: Ja stellt sich heraus dass das Segment relativ resilient ist.

00:03:46: wir haben also eine gesunde Marktentwicklung profitieren in diesem Segment davon, dass die grundsätzlich Bautätigkeit im normalen Wohnungssegment sinkt.

00:03:57: Und deshalb sind Projekte besonders stark nachgefragt, die also auch von oberen Zielgruppen vor allen Dingen genutzt werden und dazu gehören ja sowohl die Service Apartments als auch die wohnungswirtschaftlichen Micro-Apartments.

00:04:10: Wir stellen daher eine stabil hohe Auslastung von knapp ninety fünf Prozent fest und wir sehen auch weiterhin steigende Mieten.

00:04:19: Das ist jetzt gar nicht so vor allen Dingen der Entwicklung der Kaltmieten geschuldet, sondern die Nebenkosten steigen weiter.

00:04:28: Sodass also die All-in Miete sich positiv fortentwickelt

00:04:31: hat.

00:04:32: Das war jetzt trotzdem im kleineren Bereich und das glaube ich war rund über drei Prozent, was ich gelesen habe in den ersten Zahlen, die ihr veröffentlicht habt.

00:04:41: Und das heißt wie du es gerade beschrieben hast, es ist vor allem auch die Weitergabe der erhöhten Nebenkosten oder?

00:04:48: Vor allen Dingen das und wir stellen einen kleinen Wange im Produkt fest, dass also der Fokus von klassischen studentischen Apartments ein Stück weit sich aufweicht.

00:04:57: Wir haben jetzt viele Projekte dabei, die eine breite Palette an Apartments bietet.

00:05:03: Also nicht nur die Klassische-Sechzehn-Achzehn Quadratmeter sondern tatsächlich auch dann für Young Professionals oder Leute, die ein Stück größeres Portmonee haben so dass ein Wachstum in der durchschnittlichen Wohnfläche sehen.

00:05:18: Das fand ich einen sehr interessanten Aspekt, das ich gesehen habe, dass ihr es ja auch als Keyfactor ausgearbeitet habt, dass die Wohnflächen jetzt durchsichtlich mit siebenzwanzig Quadratmeter beziffert wird.

00:05:29: und ist dieser wirklich der Verschiebung auch der Zielgruppen halt zuzurechnen oder?

00:05:35: Im Wesentlichen schon.

00:05:36: also wir haben nur noch in den klassischen Projekten nur noch etwa ein Drittel studentes Zielgruppe oder studentische Nachfrage Zwei Drittel, also schon Azubis, Young Professionals viele aus dem Ausland.

00:05:48: Auch so klassische Trennungsthemen finden wir auch in den Objekten und das ist eine Tendenz die uns schon die letzten Jahre begleitet.

00:05:59: Das hat man noch deutlich gesehen Das haben wir auch schon viel diskutiert, auch die letzten Jahre schon.

00:06:03: Also das war sehr erstaunlich, dass die Studenten nur noch bei dreißig, fünfundreißig Prozent Anteil halt einfach lagen und auch im Gespräch mit Betreibern haben wir sehr häufig jetzt gehört, dass gar nicht mehr wirklich so dieses reine studentische Fokussiert wird sondern, dass man sich eigentlich schon auf die Beimischung wünscht.

00:06:21: Würdest du nix ganz toll?

00:06:23: also würdest du bestätigen?

00:06:25: Ja, also das was natürlich auch aus operativen Gründen interessant ist dass die Projekte immer größer werden.

00:06:32: Dass ich dann auch die Möglichkeit habe die Services die ich anbiete auf mehrere Apartments oder eine höhere Anzahl an den Apartments umzulegen und auch die Nebenflächen die ich dann realisiere verteilen sich einfach auf eine größere Appartementsanzahl so dass wir schon feststellen dass die Häuser immer immer größter werden.

00:06:51: Wenn sie größer wären dann brauchen wir natürlich breitere Zielgruppenansprache.

00:06:55: Und was heißt größer?

00:06:56: Also worüber reden wir im Durchschnitt, hast du die Zahl gerade parat?

00:07:00: In den A-Städten sind wir in der Regel bei zweihundertfünfzig Apartments im Mittel.

00:07:04: Aber das geht auch hoch bis an die tausend Apartments.

00:07:09: Das stellt man leiser fest.

00:07:11: Genau, haben wir ja selber gesehen.

00:07:12: Wir waren ja letztes Jahr mit unserer Summer-Inzeit, wann war er in Frankfurt im Isle of Campus und damit den über tausend Einheiten am Standort?

00:07:19: Das ist natürlich schon mal auch eine Ansage für den Markt.

00:07:23: Das muss erstmal absorbiert werden.

00:07:25: Da kommen die aktuellen Projektentwickler natürlich in eine gute Marktphase wo es im klassischen Wohnsegment eigentlich so gut wie kein Neubauprojekt mehr gibt.

00:07:36: Ja das ist der Punkt den wir feststellen.

00:07:40: Zweite große Thema, was ich schon angedeutet habe.

00:07:43: Wir haben immer mehr Entwicklung im Bestand.

00:07:46: Da ist einfach eine geringere Risikostruktur feststellbar.

00:07:51: Ich sehe so ein Objekt und kann also den Bestand sehr gut einschätzen.

00:08:05: spiegeln uns, dass die Baukosten in dem eines Neubausen etwa ähnlich sind und das ist eine Tendenz, die wir momentan feststellen.

00:08:14: Hast du ein schönes Beispiel was man sich vielleicht als Jörg auch mal anschauen kann wo jetzt gerade so ne Konversion einfach stattfindet im wohnwirtschaftlichen Bereich?

00:08:24: Ach, da kann man in jede große Stadt mittlerweile gucken.

00:08:27: Also jeder K-Stadt der jetzt leer fällt wird mit einem Konzept entwickelt wo man im Erdgeschoss und allenfalls im ersten Obergeschoss noch die klassische Einzelhandelsnutzung hat.

00:08:39: dann wären Praxis und Arztflächen eingestreut.

00:08:42: den Obergeschossen habe ich immer ober eines Wohnen.

00:08:44: das fängt bei Micro Living an geht aber auch bis das Senior Living.

00:08:50: also dass Das findet man in jeder Stadt mittlerweile.

00:08:54: Alles klar, sehr spannend an der Stelle.

00:08:56: also ich sage mal da gucken wir ja auch immer drauf.

00:08:58: Ich glaube ihr habt auch Objekte angeschaut.

00:09:00: jetzt bei der Tour warst du auch dabei?

00:09:03: Da war ich leider

00:09:04: noch nicht dabei.

00:09:05: Okay dann wollen wir das natürlich an der stelle auch nicht vertiefen.

00:09:08: Dann lass uns nochmal ein bisschen über die Stimmung auch im Segment sprechen.

00:09:12: es fragt ihr in eurem Report auch immer ab Wir fragen ja bei uns auch immer, wir machen ja den Report für die Service Apartments und wir sehen halt schon dass sich Stimmung zwar insgesamt immer noch gut ist aber sich natürlich trotzdem auch eingetrübt hat.

00:09:26: Wie ist es jetzt bei euch so im wohnwirtschaftlichen Bereich?

00:09:29: Also grundsätzlich sind alle befragten Partner der Initiative immer noch sehr positive Markt unterwegs.

00:09:36: Sie merken eine stabile Nachfrage, die teilweise aus dem Ausland ein bisschen geringer ist.

00:09:43: Punkt eins, Punkt zwei ist das wir natürlich dort feststellen dass in manchen Produktsegmenten wir auch ein Stück weit nicht beliebig die Preise erhöhen können.

00:09:56: Also da wird auch ein bisschen genauer hingeschaut.

00:09:58: Die Vermarktungszeiten wären teilweise ein bisschen länger aber grundsätzlich im Vergleich zu anderen Produkten insbesondere auch zu den gewerblichen Nutzungssegmenten ist die Essetklasse weiterhin

00:10:11: top!

00:10:13: Das hat mich, als ich die Zahlen angeschaut habe natürlich auch ein bisschen nochmal zu einer Frage direkt angeregt.

00:10:19: Weil ich gelesen habe das... dass mit den Deutschen eigentlich total easy ist.

00:10:23: Die Vermarktung kam dann als Ergebnisse von den Betreibern, aber insbesondere im internationalen und die gerade waren ja wichtig und die waren ja auch vor allem immer ein Treiber Physikment was das schon mal als Schlagwort gesagt.

00:10:36: na also ich sag mal dieser Bereich wird ja auch für allen vorangetrieben durch diesen so eng und angespannten Wohnungsmarkt.

00:10:43: nicht genug Fertigstellung nicht genug verfügbare kleinteilige Wohnung.

00:10:47: wir kennen sie alle die Zahlen vom Zier usw.

00:10:50: welche Defizite da halt einfach sind und es schließt ja auch in meinen Augen.

00:10:54: Kannst du auch gerne nochmal was sagen.

00:10:56: Auch noch nicht das aktuelle Bauprogramm der Regierung, da sind ja einfach nach wie vor... ...auch wenn wir ein leichtes Plus bei den Baugenehmigungen haben ist ja nicht dieser Schub da, den der Markt eigentlich bräuchte und deshalb waren die internationalen immer so eine wichtige Zielgruppe halt für das Segment.

00:11:14: Auch A, weil sie natürlich nicht ganz so preisensibel sind wie der Deutsche.

00:11:20: Und trotzdem sind Sie in dieser Befragung die hier aufgezeigt wird, dass es halt die meisten Probleme einfach macht.

00:11:28: Das war ja auch der einzige Balken, wo herausfordernd stand.

00:11:32: Also das ist völlig richtig!

00:11:34: Wir merken natürlich in dem Segment die allgemeine wirtschaftliche Eintrübung.

00:11:38: Die ist ja nicht nur in Deutschland da, sondern grundsätzlich in einer ganzen Weltwirtschaft.

00:11:45: Die Befragung kam natürlich auch zu dem Zeitpunkt, als der Irankrieg auf dem Höhepunkt war.

00:11:51: Also von daher ist klar dass die Mobilität und die Reisebereitschaft vielleicht die Aufnahme eines neuen Studiums oder einer neuen Arbeit hier so ein Stück weit eingeschränkt ist.

00:12:01: und so erklären wir uns die

00:12:03: Zahlen.

00:12:04: Jetzt hast du vorhin schon gesagt Es gibt natürlich auch so einen Boden weiterhin auf den A-Stäten.

00:12:11: Wenn ich mich richtig erinnere, waren es siebzig Prozent.

00:12:14: Auch alle eure analysierten Objekte sind in der A-Stehtenheit positioniert.

00:12:19: Kannst du vielleicht mal zusammenfassen welche Standorte aktuell besonders profitieren vom Wachstum des Segments?

00:12:26: Ja das ist die einfache Logik dass sich natürlich geengern normaler Wohnungsmarkt ist, desto mehr profitiere ich von all so nah an.

00:12:38: Wir stellen fest, dass wir insbesondere in den großen Ahrstädten einen riesigen Bestand haben an ehemaligen Büroflächen oder Einzelhandelsflächen.

00:12:53: Und der zweite große Trend ist ja, dass wir in einer starke Aktivität durch ausländische Akteure haben.

00:12:59: Die also vor allen Dingen opportunistischen Charakter haben die sehr früh in eine Projektentwicklung reingehen auch bevorzugt in diese Bestandsentwicklungen um also höheren Liedenerwirtschaften zu können.

00:13:11: und die Ausländer, die fokussieren natürlich die A-Städte so das wir Berlin, Frankfurt sehen München Hamburg oder die klassischen

00:13:20: A-Schläge.

00:13:21: Die zweite große Fokus ist die gesuchten kleinen Universitätsstädte, wo also die Wohnungsmärkte auch sehr ausgetrocknet sind.

00:13:31: Also für mich ist ein tolles Beispiel so etwas wie Potsdam Wo es eine starke Universität gibt noch den Fokus zu Berlin, aber auch so klassische gesuchte Städte wie Heidelberg oder Darmstadt oder Freiburg.

00:13:47: Das sind die klassischen großen Universitätsstädte, die auch vom Boom weiterhin

00:13:52: profitieren.

00:13:53: Also, was wir jetzt zum Beispiel auch im gewerblichen Bereich sehen.

00:13:56: Wir hatten ja ganz oft so diese Entwicklung in A-Städten war jetzt eben kaum mehr Potenzial da, kaum mehr Flächen klar über die Konvertierung und um die leerstehenden Büros geben sich natürlich wieder neue Möglichkeiten.

00:14:10: aber trotzdem ist dadurch ja in den letzten Jahren wirklich auch schon Trend in BC und sogar D Standorte.

00:14:16: halt einfach hat es stattgefunden Aber wir haben einen Zurückrudern gesehen also ein wirkliches auf die Ahrstädte.

00:14:24: Und das habt ihr ja mit siebzig Prozent auch einen sehr, sehr starken Peak bei uns im Segment.

00:14:30: wenn man die Gesamtzahlen des Segmentes analysiert haben wir halt dreinvierzig Prozent auf den Ahr-Stäten also auf den Top vier.

00:14:39: und also wir sehen schon diese Fokussierung.

00:14:42: aber die Frage ist halt einfach wirklich Würdest du jetzt auch den Betreibern abraten, in B&C zu gehen?

00:14:51: Auch vor allem wie du hast es gerade schon geschrieben.

00:14:53: Die internationale Investment-Nachfrage oder sollte man eben trotzdem noch schauen und was sind dann die Faktoren, die dann die Essen sehr wichtigen sind für ein erfolgreiches Projekt?

00:15:04: Also man kann nicht nur den Fokus auf die Arschstekte legen ja auch kleinere Metropolen ist interessant Wenn man natürlich vor Augen hat, dass die Nachfrage sich so ein Stück weit verschiebt.

00:15:14: Dass wir also in den Standort brauchen und eine Stadt wo ich auch eine interessante Nachfrage habe von ganz normalen Einpersonenhaushalten.

00:15:24: Also wie was schon sagt Azubis und Young Professionals aus dem Ausland arbeiten.

00:15:31: Und wenn man das vor Augen hatte dann kann man natürlich auch in die kleineren und mittleren Städte investieren.

00:15:39: Aber unter dem Fokus der Exzett-Situation schränkt man sich dann natürlich wieder ein Stück ein.

00:15:45: Also die A-Städte gehen auch an internationale Fonds, da brauchen wir nicht viel erklären.

00:15:51: aber wenn man jetzt in den kleineren Städten unterwegs ist braucht man den typischen deutschen institutionellen Anleger und der ist halt momentan nicht weg.

00:16:01: Nicht da Entschuldigung!

00:16:02: Der ist weg Und in unserer Wahrnehmung auch nicht mehr in der Intensität, wie wir das Jahr zweizig, einundzwanzig, zwanzig gesehen haben.

00:16:13: Also die Läcken immer noch wohnen, die korrigieren ihre Werte in den Büchern und das gilt also für das ganze residential Thema, nicht nur für

00:16:23: die micro apartments.

00:16:26: Du hast schon gesagt, attraktive Renditen locken.

00:16:30: Kannst du es ein bisschen beziffern im Vergleich zu anderen Asset-Klassen auch?

00:16:35: Wo im Moment im Microliving halt so die Renditen liegen?

00:16:41: Na ja wir kämpfen mal mit den zwanzigfach!

00:16:43: Also überhaupt das Immobiliensegment tut sich ja schwer weil ich für eine vergleichsweise... risikolose Unternehmensanlei oder Staatsanlei ähnlich hohe Renditen bekommen.

00:16:54: Also eigentlich ist das Rendite-Niveau noch nicht auf dem niedrigen Level, was wir bräuchten um wirklich ein röseres Transaktionsvolumen zu sehen.

00:17:06: Wenn wir ganz normal im Vorwort unterwegs sind, ein Stück über zwanzig wenn wir fertiggestellt sind vielleicht in Richtung einundzwanzig zweiundzwantigfach Das ist aber im langfristigen Vergleich sind wir schon ein Stück zurückgekommen, aber eigentlich wenn man es zu Vergleichsanlagen sieht müssten wir eigentlich unter zwanzigfach sein.

00:17:30: Das werden die Investoren nur erreichen, wenn sie das in der Konversion machen und dort so gut wie kein Einstandspreis

00:17:39: haben für das Objekt.

00:17:40: Hast du im Moment einen Vergleichswert, was ein Faktor für das klassische Wohnen wäre?

00:17:45: Dass man es mal so einordnen kann.

00:17:47: Na der Abstand ist gleich geblieben.

00:17:49: also wir reden immer über ein zwei Jahresmieten im Unterschied und das haben wir hier zwanzig gesehen und sehen dass auch jetzt ja also ein klassischer Mietwohnungsneubau ist.

00:18:00: dann eher so beim beim Dreiundzwanzig, Dreinzwanzigerhalb, Vierundzwansichfach und wenn er fertiggestellt ist

00:18:10: Wir sehen ja stückweit auch in allen Segmenten ein bisschen Konsolidierung.

00:18:17: Kannst du das für den Microliving-Bereich auch bestätigen?

00:18:21: Ja, weil der Transaktionsmarkt faktisch nicht da ist.

00:18:24: Also wir sehen viele Projekte die anentwickelt sind, die irgendwie so ein Stück weit stecken bleiben.

00:18:30: Da tun natürlich die Banken hier übrig ist also wenn da kein Exit gesichert ist dann funktioniert die Projektfinanzierung.

00:18:39: Der Knoten löst sich so ein Stück weit auf, weil es erste Vongründungen gibt die tatsächlich die Projektentwicklung und den Bau finanzieren um also dann auch die jetzige schwierige Situation zu überbrücken.

00:18:55: Und dann vielleicht mit einem fertig gestellten Projekt in siebenundzwanzig oder achtund zwanzig an Start zu gehen.

00:19:00: In der Hoffnung dass das wieder ein Stück weiter Transaktionsgeschehen da ist.

00:19:05: Aber das ist im Vergleich zu dem, was eigentlich der Markt bräuchte sehr, sehr niedrig.

00:19:11: So dass ich also immer sage die Projekte, die jetzt durchkommen, die sind sehr erfolgreich vermieten sich sehr gut, vermieten sie auch zu Spitzenmieten.

00:19:19: und ja da sind also glückliche projekte entweder durchaus

00:19:26: dabei.

00:19:28: Das haben wir ja auch gesehen, als er gesagt hat.

00:19:30: Sechsundneinzig Prozent Auslastung haben die Betreiber ja auch on the books.

00:19:38: Ihr habt diesmal über Fluktuationsfaktoren das erste Mal gesprochen.

00:19:42: Magst du das mal ein bisschen kurz erklären warum ihr es aufgenommen habt?

00:19:46: Hat es auch etwas mit der Verschiebung der Zielgruppe zu tun?

00:19:49: Ja, das ist ein großes Thema.

00:19:51: Man redet immer über die vermeintlich hohen Mieten im Microliving-Segment.

00:19:56: Jeder hat aber nicht so richtig vor Augen dass es All in Mieten sind.

00:19:59: Das heißt also inklusive Nebenkosten und inklusive Mubilierung.

00:20:03: wenn man das alles abzieht dann ist die Netto Kalkmieter am Ende gar nicht mehr so hoch.

00:20:09: Und man muss natürlich feststellen Das Segment ist immer von einer hohen Fluktuation geprägt.

00:20:15: Das ist den Zielgruppen geschuldet, die Studenten ziehen häufig um ein klassisches Mikro-Appartmentprojekt, das oftmals zu der ersten Anlaufstelle, die erste Wohnung und dann orientiert man sich und zieht weiter.

00:20:28: Und deswegen haben wir mal die Flugtuationsrate erhoben.

00:20:34: Die ist im Mittel bei unseren befragten Projektentwicklern und Bestandshalter bei rund Und man findet eine interessante Zahl, dass die höher wird, je höher mein Studentenanteil ist.

00:20:51: Von daher ist es für die Investoren und Betreiber am Ende auch interessant.

00:20:58: die Zielgruppen so ein Stück weit auch von den Studierenden wegzuentwickeln, um also dann in Richtung geringerer Fluktuation und damit auch geringer bewirtschaftungs- und Instandteilungskosten etc.

00:21:10: zu kommen?

00:21:12: Das überrascht mich jetzt tatsächlich weil ich gedacht habe dass die Studenten dann tatsächlich ja über ihre sechs Semester halt einfach kontinuierlich da sind was er dann einfach hier auch an drei Jahren entsprechen würde.

00:21:27: Aufenthaltsdauer im Microwaving-Objekt von zwölf Monaten so im Kopf.

00:21:32: Also das überrascht mich jetzt gerade, dass sich das doch gedreht hat.

00:21:35: Das heißt auch die Studenten nutzen es nur als ein Ankommen, als einen Sondieren um dann vielleicht dann wo zu wohnen.

00:21:43: also wie lösen sie das?

00:21:45: Man muss genau hinschauen bei welcher Studierenden wir reden.

00:21:49: Die auslöschen Studierende die ja aufgrund ihrer Sprachbarriere grundsätzlich einen schwierigeren Zugang zum Markt haben, bleiben in der Regel länger.

00:21:59: So und klassischen deutschen Studierenden haben dann die Möglichkeit über Netzwerke sich dann auf einem normalen Wohnungsmarkt zu bedienen.

00:22:08: Die gehen dann eine WG oder mieten eine eigene Wohnung an so dass also selbst im studierenden Segment gewisse Unterschiede in der Fluktuation ist.

00:22:18: Aber grundsätzlich sehen wir diese Jahresverträge.

00:22:21: Das ist also ein Thema, das immer in der Regel von Semesterbeginn einen Jahr lang der Vertrag gemacht wird aber nichtsdestotrotz sind die Leute natürlich flexibel auch unterhalb dieser Fristwechsel.

00:22:37: Du hast vorhin schon über neue Projekte gesprochen und jetzt Habt ihr, wenn ich mich richtig erinnere, roundabout siebenundzwanzigtausend Einheiten die als Datenbasis für euren Report gelten.

00:22:51: Kannst du das gesamte Marktvolumen abschätzen?

00:22:54: Habt Ihr einen Überblick über Eure Erfassung?

00:22:56: Ihr macht ja auch unglaublich viel Erhebung an Staatenerfassungen wie groß dieses Segment des meblierten Wohnens des Microwavings in Deutschland ist.

00:23:07: Man darf nicht vergessen, ein Großteil der Objekte stammt aus den Siebziger- und Achtzigerjahren und sind bei den Studierendenwerken

00:23:16: gelegen.

00:23:17: Das sind aber in der Regel Objekten die nicht mehr so dem klassischen Nachfrage der klassische Nachfragestruktur entsprechen.

00:23:24: Also das was wir heute an Apartment sehen ist das typische Einzelapartment mit Kitchenette und mit Duschbad.

00:23:32: Das ist die Nachfragestruktur, sodass man also schon sehr unterscheiden muss zwischen den nachgefragten privatwirtschaftlichen Apartments, die vielleicht zu den letzten fünfzehn Jahre gebaut wurden und dem großen Rest.

00:23:51: Und ich habe die Zahlen nicht hundertprozentig parat aber wir haben einen wachsende Segment seit langer Zeit.

00:24:03: die Zahl der Studierenden steigen.

00:24:06: Auch wenn wir in manchen Städten jetzt auch ein Rückgang wiedersehen, der am Ende korrespondiert mit einer Gebotenrate, die wieder zurückgeht.

00:24:14: und eigentlich wissen wir jetzt schon was heute nicht geboren wird im zwanzig Jahren nicht studieren so deswegen ist ja auch der starke Fokus auf die Ausländerstudierungen gerichtet worden.

00:24:27: Also deren Anteil steigsoxessive, in Städten wie Berlin sind wir schon in Richtung zwanzig Prozent und mehr unterwegs.

00:24:36: Und das gleicht so ein bisschen die Nachfrage von klassischen Studierenden aus Und das ist, glaube ich auch der Trend den wir in Deutschland sehen werden.

00:24:48: Also wir haben ja den großen Vorteil dass wir A-Gutonies haben und B die vergleichsweise günstig sind.

00:24:53: also wenn ich die Alternative habe nach London zu gehen und dafür was wir sich dreißigtausend Pfund bezahlen dann entscheide ich mich für Berlin oder für Deutschland und die großen Städte.

00:25:05: und das ist ein Trend der hilft der Branche und darauf reagiert

00:25:11: die Branche.

00:25:13: Ja, das war ja immer schon auch die letzten Jahre ein großes Thema.

00:25:15: Das wir gesagt haben es gibt so viele richtig gute auch staatliche Unis wo eben gar keine Studiengebühren anfallen und deshalb geben dann auch sag ich mal oft die Eltern viel mehr Geld für die Miete auf um auch für ihre Sprößlinge sage ich mal zu wissen sind gut untergebracht.

00:25:31: Also davon hat ja Deutschland immer schon profitiert, zwar auch immer ein Treiber.

00:25:36: Genau.

00:25:37: und die Betreiber wiederum, die professionellisieren sich in dem Bereich.

00:25:40: also es gibt kaum jemanden der nicht eine englische europäisch hat oder der auch den ganzen Anmietungsprozess komplett digitalisiert hat zum einen aufgrund von Kostenersparnissen aber auch zum zweiten.

00:25:51: wenn da die Hauptnachfrage aus Indien kommt dann brauche ich einfach eine engelsparige digitale Abwicklung des ganzen Prozesses Und da trennt sich auch so ein bisschen die Spreu vom Weizen.

00:26:03: Also diese Nachfragegruppe, wenn ich richtig bedienen kann der Gerät in Schwierigkeiten und deswegen stellen wir fest dass also dort auch eine gewisse Professionalisierung weiterhin stattfindet.

00:26:16: Konzentrationsprozesse und alle die wirklich digital und mehrsprachig unterwegs sind haben den richtigen Weg erkannt.

00:26:24: Jetzt bist du ja auch mit der Beraterbrille, wie wir hier immer in der Vogelperspektive so unterwegs.

00:26:29: Es gibt ein paar Brands wo du sagst die machen das schon genau gut oder da ist wirklich viel Potenzial.

00:26:37: Da sehen wir wirklich dass einfach auch sehr hohe Zufriedenheiten sind und dass sie deshalb natürlich auch besonders stark wachsen.

00:26:43: Gibt es da gute Beispiele die du nennen möchtest an der Stelle?

00:26:47: Na lieber nicht, man tritt immer jemand auf die Füße.

00:26:51: Wir merken aber ein Konzentrationsprozess und das sehen ja die Investoren auch da wo dann auch große Volumina bewirtschaftet werden entstehen Synergieeffekte Und dann können auch auf bestimmte Risiken in so einem Objekt eingegangen werden.

00:27:11: Das was ja jetzt spannend ist Dadurch, dass wir so wenig bauen werden die Bestandsobjekte natürlich immer älter.

00:27:17: Also wir kommen jetzt in eine Phase wo wir also die zehn-fünfzehn Jahre alten Objekte auch dann das erste Mal wieder anfassen müssen.

00:27:25: Das ist dann spannend.

00:27:26: ja ob man die Möblierung mit austauschen muss.

00:27:29: Man merkt auch am Markt wie schlecht beispielsweise Doppelapartments gehen oder größere Apartments.

00:27:36: Ja es finden dann auch schon erstes Umbaum ausnahmend statt.

00:27:42: Und

00:27:43: Erfolgskonzept ist natürlich, wie gehe ich mit den Nebenflächen um?

00:27:48: Welche Bewirtschaftungsservices habe ich?

00:27:51: Da liegen

00:27:52: Welten dazwischen.

00:27:53: Sehen

00:27:53: wir

00:27:53: in der Objektbesichtigung?

00:27:55: Ja das sind so zwei Trends.

00:27:56: ja also die wirklich klassische Studierenden-Appartement Projekte da hab' ich den Eindruck, die reduzieren eher das Service und Betreiberniveau während Die angesprochenen größeren Projekte, die also jetzt auch mehr Zielgruppen ansprechen, entwickeln sich weiter.

00:28:17: Wir haben wirklich so eine Campusfunktion mit ganz vielen Nebenflächen und der Trend ist klar.

00:28:25: Die eigentliche Wohnfläche wird immer kleiner... zu Gunsten, also dieser großen Nebenflächen wo ich dann arbeiten kann.

00:28:33: Wo ich kochen kann, wo ich Freunde treffen kann und auch mal die Verwandtschaft für eine Nacht unterbringen kann.

00:28:39: Das sehen wir alles.

00:28:45: Wir selber merken bei Betreibervermittlungen, die wir auf dem Tisch haben dass aktuell im wohnwirtschaftlichen Bereich keine Pachtangebote mehr unterbreitet werden, sondern das alles nur noch auf Management läuft.

00:28:59: Ist es was, was ihr aus eurer Beraterpraxis auch bestätigen könnt?

00:29:02: Ist dies ein Algermeiner-Trend oder ist das jetzt Zufall bei uns und hat es vielleicht in der Konsequenz auch etwas mit den aktuellen Regulierungsdebatten zu

00:29:11: tun?

00:29:12: Ich glaube nicht, dass man mit der Regulierung zu tun hat.

00:29:14: Es geht einfach darum, dass die Kapitalbindung gerne andere ist.

00:29:17: wenn ich also das Objekt mit erwerbe Da spiegelt sich so ein bisschen auch der schwierige Transaktionsmarkt wieder, weil in der Regel baue ich ja Portfolien auf um sie irgendwann wieder in großer Stückszeit zu verkaufen und das funktioniert halt momentan nicht.

00:29:36: Und deswegen sind alle sehr fokussiert auch auf das Thema Bewirtschaftung dort weiter die Zahl der bewirtschafteten Einheiten zu steigern darüber dann die Bewirtschaftungskosten auch pro Apartment zu sinken.

00:29:51: Also von daher ist das ein Trend, den wir sehen.

00:29:56: Der wird aber sobald der Transaktionsmarkt wieder funktioniert, wird er sich wieder drehen.

00:30:03: Kannst du das irgendwo beziffern?

00:30:05: Habt ihr es mal analysiert wie der Anteil zwischen Pacht und Management

00:30:09: Vertragsstrukturen

00:30:10: im Segment ist im Umweltschaftlichen?

00:30:12: Nein, haben wir nicht.

00:30:14: fand ich jetzt sehr bemerkenswert, weil wir selber ja mehr im gewerblichen Bereich unterwegs sind und da haben wir ja schon noch von den Vertragsstrukturen mit eighty-fünf Prozent Pachtvertrag absolut dominierend dieses Modell.

00:30:28: Und deshalb war es für uns jetzt wirklich sehr überraschend dass das gerade im wohnwirtschaftlich nur Management

00:30:35: angeboten wird.

00:30:38: Es gibt natürlich auch Player, die weiter entwachsen.

00:30:40: Hier in Berlin ist es die Berlinovo, die also als kommunales Unternehmen natürlich auch die Projekte richtig kauft.

00:30:46: Wir haben auch den einen oder anderen Verkaufsfall gesehen an einem Studierendenwerk.

00:30:52: aber wie schon vorhin gesagt die klassischen institutionellen Investoren sind nicht da und von daher gibt es diese den Aufbau von Portfolien, um sie dann irgendwann mal in großer Struktur zu verkaufen.

00:31:06: Es gibt es momentan

00:31:07: nicht mehr.

00:31:09: Ich sage mal so das Modell wie die Bellino – ich meine, die haben inzwischen auch über acht Tausend Einheiten hier allein in der Stadt.

00:31:16: Gibt's nicht eine andere Stadt in dieser Größenordnung?

00:31:18: Das ist ein kommunaler Anbieter, das in dieser Grüßenordnung umsetzt?

00:31:23: Da wir beide als Berliner wissen, dass Berlin immer eine besondere Rolle spielt.

00:31:28: Also auch der Anteil der kommunalen Unternehmen und die Rolle in der Stadt ist natürlich in Berlin eine ganz besondere.

00:31:37: Und du hast recht also eine Berlinovo mit dieser doch sehr aggressiven und dynamischen Wachstumstory.

00:31:46: das sehen wir in anderen Städten nicht.

00:31:50: Lass uns noch mal letztes Mal zur Pipeline vielleicht zurückkommen.

00:31:53: Könnt ihr die quantifizieren?

00:31:55: Also erhebt ihr das auch, was da jetzt so an neuen Objekten halt kommt?

00:32:01: und kann man auch sagen dass da vielleicht dieser Pandemieknick der überall natürlich einfach auch war ist ja wieder aufgeholt worden sind wir da wieder auf normalem Kurs.

00:32:12: also kannst du das irgendwie verifizien?

00:32:17: Die Pipeline an sich ist relativ groß.

00:32:20: Viele Projekte, die umgeplant werden, verschoben werden, das prägt auch unsere Beratungstätigkeit.

00:32:29: Wir sehen weiterhin den Singen der Baustarts.

00:32:33: Das ist also ein Indiz was sich noch nicht aufgelöst hat vermeintlichen Baugenehmigungen wieder steigen.

00:32:42: Aber das war natürlich der guten Stimmung in Vierundzwanzig geschuldet, wo wir alle dachten, dass wir das Schlimmste überstanden haben.

00:32:51: und dann gab es im Sechsten Zwanzig den Beginn des Iran Krieges, also tatsächlich viele viele Investitionspläne gestoppt wurden.

00:33:02: Also wir haben das richtig gemerkt, wie bei der Bank noch mal eine Ehrenrunde gedreht wurde oder Investoren sich wieder zurückgezogen haben.

00:33:10: also von daher muss ich leider sagen dass vermutlich sechsundzwanzig wieder ein sehr trauriges Jahr wird und wir hoffen einmal, dass der Frieden hält.

00:33:19: dann hat man eine positive Hoffnung für für siebenund zwanzig und dass der der Knoten auch mal wieder wieder platzt.

00:33:27: Aber ein prägendes Element, jedes Immobilieninvestment ist ja die Zinslandschaft.

00:33:33: So und da haben wir gerade in der letzten Woche eine EZB Leitzinserhöhung gesehen.

00:33:42: Die Baufinanzierungszinsen gehen seitwärts sind im langfristigen Vergleich immer noch moderat aber von dem Niveau was wir mal gesehen haben zwischen anderthalb und zwei Prozent sind über lange weg Und viele, viele Geschäftspläne funktionieren halt immer noch nicht.

00:34:04: Da muss an der einen oder anderen Stelle noch ein Stück weit optimiert werden und das geht in zwei Richtungen.

00:34:11: Zum Einen sehen wir schon noch positive Mietentwicklung, also an dieser Stelle sich so ein Stück Dynamik zeigt.

00:34:19: und zum zweiten sehen wir einen großen Druck hinsichtlich des Themas modulare serielles Bauen.

00:34:26: Da ist jetzt wirklich der D-Zug gestartet.

00:34:31: Und da erwarte ich also große Effekte, dass

00:34:35: wir... Ja gerade bei der Größenordnung hast du gesagt das durchschnittlich zweihundertfünfzig Einheiten pro Objekt.

00:34:39: Da kommt ihr dann richtig zum Tragen wenn du dann sehr real arbeitest.

00:34:44: Genau und wir sehen auch auf dem Kongress am Mittwoch war das auch eine Rolle oder spielt es auch eine von Containern, die gestapelt werden über Fertigbäder, die eingebaut werden.

00:34:57: Also der Trend ist sehr klar.

00:35:02: und zum dritte Punkt, der sehr erfolgreich jetzt scheinbar im Markt sich etabliert das Thema Bautoro, dass ich also wirklich auch über gewerbliche Flächen reden kann, die ich konvertieren kann, an der Stelle ein bisschen einfacher werden.

00:35:23: Und ich glaube, die Summe dieser Trends werden über kurz oder lang wieder zur Nachholung der Bautätigkeit führen.

00:35:32: Das ist doch schon mein gutes Zeichen was wir mitnehmen.

00:35:35: und ich sage mal du hast natürlich nochmal rausgearbeitet wie wichtig die gesamtpolitische Lage einfach auch ist und die Stabilität Frieden.

00:35:43: aber ein Thema haben wir ja wirklich Konkret hier in Deutschland ist die Regulierung, die das Segment extrem betrifft.

00:35:51: Also es ist uns auch in den Gesprächen jetzt bei der Betreibervermittlung immer wieder aufgekommen dass Betreber, die seit Jahren eigentlich nur in der Wohnungswirtschaft agieren gesagt haben und es ist gerade zu heiß bieten sie uns lieber wirklich wohnwirtschaftliche Objekte an.

00:36:09: Wir warten jetzt einfach mal ab, wie es sich stabilisiert.

00:36:12: also deshalb müssen wir natürlich jetzt zum Schluss auch noch ein bisschen über die Regulierung und Mietrecht II sprechen und das stand ja auch auf der Agenda vom Kongress ganz groß.

00:36:22: plaudert doch mal ein bisschen was... Wie ist die Stimmung?

00:36:24: Wie aufgeheizt ist die stimmung?

00:36:26: Wie wird's diskutiert und wie sorgenvoll gehen die Betreiber und Entwickler dann mit dem Thema

00:36:31: um?

00:36:33: Das was eigentlich schade ist, dass die Politik ja schwarze Schafe adressiert.

00:36:39: Die wir eigentlich beide nicht als rote Kundschaft haben.

00:36:43: Wir betreuen ja Projektentwickler, die also Objekte realisieren, die den klassischen Fokus auf Mikroapartments oder Ähnliches haben.

00:36:54: So das was glaube ich die Politik eigentlich regeln will sind die vielen Bestandswohnungen, die irgendwie mit dem alten Sofa mübliert werden.

00:37:02: Und da kommt also unsere Branche jetzt in so eine Regulierung mit rein, wo sie eigentlich nicht hingehört.

00:37:09: Das ist der erste Punkt.

00:37:11: Ich glaube das will die Politik nicht

00:37:12: hören.

00:37:14: Sie

00:37:15: scheinen

00:37:16: es

00:37:16: auch glaube ich.

00:37:16: Nein, ich glaube

00:37:17: sie verstehen's intellektuell auch nicht so richtig, wo der Unterschied ist.

00:37:20: Ja?

00:37:22: Ich glaub aber am Ende ist es zwar ein bürokratischer Akt, dass ich in einem neuen Mietvertrag dann Möblierungskosten ausweisen muss.

00:37:32: Das mag ein bisschen mehr Arbeit erzeugen aber der Einfluss auf das Segment sollte eigentlich sehr niedrig sein weil wir ohnehin All-in-Mieten anbieten.

00:37:44: so.

00:37:44: von daher ist am Ende das Thema wie hoch oder zu welchem Prozentsatz die Mobilierung dort angesetzt wird eigentlich egal.

00:37:53: Also der Mieter kauft ja das Produkt Apartment, mobiliertes Apartment.

00:37:59: Das soll im Schnitt siebenhundertfünfzig Euro kosten und wie sich dann meine Miete zusammensetzt steht auf dem zweiten Stück.

00:38:08: Aber

00:38:08: ist denn nicht trotzdem ein Gap, wenn du plötzlich nur noch ... sind ja diese fünf Prozent die angesetzt sind?

00:38:13: Dass du das als Höchstgrenze haben darfst?

00:38:17: und ich sag mal jetzt haben wir auch gehört.

00:38:21: anspruchsvolles Publikum, das heißt auch Konzepte haben sich weiterentwickelt.

00:38:25: Das heißt wir wissen beide halt auch dass schöne Konzepten natürlich einfach auch Geld kosten.

00:38:30: Auch gerade wenn wir gehört haben Community Spaces sind immer wichtiger werden größer werden umfangreich attraktiver gestaltet.

00:38:36: ich meine die Betreiber investieren ja da auch wirklich sehr viel Geld da rein und ich mein Daten sind halt fünf Prozent natürlich einfach schon arg limitierend.

00:38:48: also

00:38:49: Also die aktuelle Diskussion geht über zehn Prozent.

00:38:54: Du hast recht in dem Moment, wo wir uns also aus dem Neubersegment wegbewegen und ein älteres Baujahr sind und dann den Mitspiegel als Basis haben wird schwieriger.

00:39:07: so und die Politik erfasst glaube ich das Thema noch gar nicht der Nebenflächen und der Services.

00:39:16: Also für die ist tatsächlich das Produkt an der Stelle nicht verständlich, und klar man hat in dem Apartmentobjekt eine Kalkmiete und dann noch eigentlich einen weiteren Mietanteil für die Nebenfläche aber das wird tatsächlich an dieser Stelle nicht.

00:39:37: Also das haben wir ja auch gemerkt, gerade es ist immer wichtig und gut dass du es auch gerade nochmal so gesagt hast zu unterscheiden wen betrifft's eigentlich.

00:39:44: Und ich sag mal Neubau ist ja davon jetzt raus.

00:39:47: aber du hast ja von auch noch einmal ganz klar gesagt Es kommen einfach jetzt auch ganz viele Objekte die schon deutlich älter sind also vor zwei vierzehn was ja die Grenze ist die da angesetzt wurde.

00:39:57: Insofern ist es ja schon ein Thema mit dem sich doch der eine oder andere wirklich auseinandersetzen muss.

00:40:04: Zyklus kommt, wo er neu meblieren muss und den trifft es ja dann halt.

00:40:08: Deshalb war jetzt noch mal so diese Nachfrage weil für die sehen wir es jetzt ja dann doch auch schon ein Stück weit kritisch.

00:40:14: Und auch Ja also wir haben auch das Gefühl dass eben die Politik das nicht wirklich verstanden hat.

00:40:22: War das auch Thema jetzt nochmal auf dem Kongress?

00:40:25: Das nochmal überlegt wurde wie kann sie bronzen sich da Vielleicht auch zusammen?

00:40:30: Ton, auch Initiativen noch mal bündeln.

00:40:33: Auch der Verband Microwaving ist ja da auch aktiv.

00:40:37: Arbeitet ihr da auch als Initiative mit denen eng zusammen?

00:40:40: Gab es da auch irgendwie noch neue Erkenntnisse die du hier mit uns teilen kannst?

00:40:44: Ja,

00:40:44: da gibt's ein Stück weit einen Austausch.

00:40:46: das was aber glaube ich Thema ist dass man der Politik erklärt, dass man Objekte die ausschließlich konzeptionell so realisiert wurden und dass man sie eigentlich aus der Regulierung rausnehmen müsste.

00:40:58: Und dafür gibt es, glaube ich, zahlreiche Verbände von BfW über ZIA, die an dem Thema dran sind.

00:41:06: Aber das was wir allgemein gesehen haben ja also die Mietregulierung ist immer das erste und einfachste worauf sich die Parteien einigen können.

00:41:18: Das was wirklich die Erleichterung ist oder Themen wie die Branche mit der Arbeit erleichtern, die kommen immer sehr spät und verzögert.

00:41:28: Also von daher glaube ich, dass wir uns weiterhin mit dem Thema beschäftigen müssen und meine Hoffnung ist das tatsächlich erkannt wird, dass bestimmte Dinge an der Stelle außerhalb der Regulierung sein

00:41:42: können.

00:41:45: Lieber André mit Blick auf die Uhr.

00:41:46: Wir sind schon tatsächlich am Ende unseres Gespräches, ja also ich glaube für Statement ein Statement für die Regulierung hast du gerade schon klar formuliert was da in der Politik auch an Arbeit noch weitergegeben werden muss.

00:42:00: als Abschluss so zu unserem Gespräch?

00:42:02: Was ist so dein Zukunftsblick fürs Segment, Wünsche, Vorstellungen und Erwartung?

00:42:09: Na wir kommen ja von den großen Zahlen der Bewohner in den Städten.

00:42:17: ein- und zwei Personenhaushalte sind.

00:42:18: Wir haben aber im Gebenzug achtzig Prozent.

00:42:21: drei und vier Zimmerwohnungen haben in Bestand, also von daher ist ein deutliches Ungleichgewicht hinsichtlich der Nachfrage zum Angebot.

00:42:31: Und wir merken natürlich auch das die Nachfrage Zahl der kleinen Haushalte immer weiter steigt.

00:42:36: Also von daher sprechen die großen Zahlen für das Segment und sprechen für eine steigende Nachfrage weiterhin, und von daher ist mir eigentlich für das ganze Produkt nicht wirklich graus und ich sehe es also sehr positiv.

00:42:54: Das was einfach wieder für eine Normalität fehlt ist der Transaktionsmarkt.

00:43:00: dann müssen wir schauen, dass sich der ein Stück weit wieder normalisiert und dann sollte es eigentlich in den nächsten Jahren wieder aufwärts

00:43:10: gehen.

00:43:11: Das nehme ich doch sehr gerne als Schlusswort mit!

00:43:13: Vielen Dank fürs Gespräch für die vielen Insights und ja, dann beobachten wir mal weiter wie's sich entwickelt.

00:43:20: Vielen Dank!

00:43:21: Danke dir!